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篇(1)

【關(guān)鍵詞】集體土地；房屋登記；物權(quán)法

在《房屋登記辦法》、《物權(quán)法》出臺之前，我國集體土地范圍內(nèi)的房屋登記制度較為混亂。很多地方對這方面的工作幾乎是一片空白；部分有進(jìn)行這項(xiàng)工作的地方，也僅僅只有按照《村鎮(zhèn)規(guī)劃條例》開展集體土地范圍內(nèi)的房屋登記。但由于相關(guān)配套制度不健全、不完善，致使有關(guān)規(guī)定長期難以得到執(zhí)行，國有土地范圍內(nèi)的房屋登記工作已經(jīng)步入正規(guī)化、制度化之路，而集體土地范圍內(nèi)的房屋登記管理還未起步。集體土地范圍內(nèi)的房屋登記管理滯后，使農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益被漠視，不僅嚴(yán)重阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也使得農(nóng)民的利益在城市化的進(jìn)程中屢屢遭受侵犯。2008年1月22號建設(shè)部頒布了《房屋登記辦法》。作為與《物權(quán)法》配套的行政規(guī)章，在集體土地范圍內(nèi)的房屋登記這方面，《房屋登記辦法》在具體考慮我國農(nóng)村房屋的實(shí)際情況進(jìn)行特別規(guī)定的同時(shí)，也堅(jiān)持了房屋登記的基本程序和基本原則，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)農(nóng)村房屋登記制度的基本統(tǒng)一。

1、所有權(quán)初始登記

集體土地范圍內(nèi)申請房屋登記的土地性質(zhì)應(yīng)為宅基地和其他集體所有建設(shè)用地。在其上面建造可以申請登記的房屋范圍依據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，分為兩大類：一是村民住宅，包括農(nóng)村村民在宅基地新建、改建、擴(kuò)建和重建的房屋。二是利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建造的房屋。而且這些房屋必須是依法建造的。對于未辦理任何審批手續(xù)、私搭亂建的違法建筑不能申請房屋登記。集體土地上房屋在進(jìn)行初始登記后，登記薄和房屋權(quán)屬證書上都應(yīng)該注記“集體土地”的字樣。

申請村民住房所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。辦理集體土地范圍內(nèi)村民住房所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“先地后房”原則，也就是說先辦理宅基地使用權(quán)登記并取得宅基地使用權(quán)證，或經(jīng)土地管理部門認(rèn)可取得宅基地使用權(quán)證明，避免出現(xiàn)房屋所有權(quán)初始登記后因當(dāng)事人無法辦理宅基地使用權(quán)登記，從而造成房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)權(quán)利主體不一致的情況。對于利用集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體建設(shè)用地建設(shè)的其他房屋，原則上也應(yīng)堅(jiān)持“先地后房”原則。

辦理村民住房所有權(quán)初始登記、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有房屋所有權(quán)初始登記，房屋登記機(jī)構(gòu)受理登記申請后，應(yīng)當(dāng)將申請登記事項(xiàng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告。經(jīng)公告無異議或者異議不成立的，方可予以登記。

2、所有權(quán)變更登記

對不同類型的不動產(chǎn)，變更登記的內(nèi)涵和外延也是有差別的，比如土地權(quán)屬變更登記的內(nèi)涵和外延要比房屋變更登記內(nèi)涵和外延寬得多。土地登記類型中的“變更登記”包括權(quán)利主體變更、權(quán)利客體變更、權(quán)利內(nèi)容變更等方面，但是依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，房屋變更登記僅僅指權(quán)利客體變更、權(quán)利內(nèi)容變更以及不影響當(dāng)事人權(quán)利內(nèi)容的登記事項(xiàng)的變更。總體上說，由于土地性質(zhì)不同，只要嚴(yán)格遵循“先地后房”這一總的原則，集體土地上房屋變更登記與國有土地上房屋變更登記是沒有太大的區(qū)別。

3、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

申請人可以就集體土地上房屋申請轉(zhuǎn)移登記，并不意味著集體土地上房屋可以自由轉(zhuǎn)讓。目前，國家政策、法律和法規(guī)對集體土地上房屋轉(zhuǎn)移有嚴(yán)格的限制條件。集體土地上房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移受到限制主要是由宅基地為集體所有的性質(zhì)所決定。農(nóng)村的宅基地使用權(quán)是我國特有的一種物權(quán)形式，是一種帶有身份性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的，是農(nóng)民安身立命之本，目前法律法規(guī)明確禁止農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)，禁止城市居民到農(nóng)村購房。集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)提交集體經(jīng)濟(jì)組織的同意轉(zhuǎn)移登記的證明文件，可以避免集體土地上房屋違反規(guī)定私自流轉(zhuǎn)，從而維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會秩序，保障農(nóng)民基本生存權(quán)。申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予受理。“法律、法規(guī)另有規(guī)定”是指以后可能出現(xiàn)的相關(guān)規(guī)定，比如非集體經(jīng)濟(jì)組織成員的繼承問題等。

集體土地范圍內(nèi)村民住房轉(zhuǎn)移登記也是以“先地后房”為原則，即先辦理宅基地使用權(quán)變更登記，再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。宅基地使用權(quán)變更登記后，即表明土地管理部門已經(jīng)認(rèn)可了房屋受讓人可以依法取得宅基地使用權(quán)人，從而房屋登記機(jī)構(gòu)可以據(jù)此辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，避免出現(xiàn)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體不一致的情形。

4、抵押權(quán)設(shè)立登記

并非所有集體土地上所建設(shè)的房屋都可以申請抵押，依照《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物可以設(shè)立抵押。因此，農(nóng)村村民的住房及宅基地不能設(shè)定抵押權(quán)；集體土地上的房屋，只有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時(shí)抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押登記時(shí)是“先房后地”原則，不適用“先地后房”原則。隨同抵押的建設(shè)用地使用權(quán)范圍限于廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，不一定是整塊土地的全部建設(shè)用地使用權(quán)。

目前開展村民住房抵押登記的條件還不成熟，我國地少人多的基本國情決定了應(yīng)實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，所以現(xiàn)階段還不能允許村民住房抵押。今后，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，農(nóng)村社會保障制度的健全，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會一體化新格局的最終形成，《土地管理法》及其配套政策對村民住房抵押的限制性規(guī)定還有逐步調(diào)整的余地和空間。

5、其他登記

地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、異議登記等登記類型是《物權(quán)法》新創(chuàng)設(shè)的幾個(gè)登記制度。集體土地上房屋登記和國有土地上房屋登記既有差別，也有共同點(diǎn)。集體土地上房屋預(yù)告登記、更正登記、異議登記，也遵循“先地后房”原則，確保土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體保持一致。地役權(quán)登記可以靈活把握，不必拘泥于“先地后房”。集體土地上預(yù)告登記、更正登記、異議登記、地役權(quán)登記應(yīng)優(yōu)先適用《房屋登記辦法》大框架下的規(guī)范制度，比如對申請人身份限制、公告程序、村集體經(jīng)濟(jì)組織（村民委員會）同意、發(fā)揮村民會議或村民代表會議作用等等，只有《房屋登記辦法》沒有規(guī)定或框架性制度難以適用的，方才參照適用國有土地范圍內(nèi)的登記制度。

城鄉(xiāng)房屋統(tǒng)一登記是《物權(quán)法》提出導(dǎo)向性要求，也是所有不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未來努力的方向與目標(biāo)。鑒于目前集體土地范圍內(nèi)的房屋登記工作的復(fù)雜性和特殊性，本著實(shí)事求是，尊重現(xiàn)實(shí)的態(tài)度，本人認(rèn)為國有土地范圍內(nèi)的房屋登記和集體土地范圍內(nèi)的房屋登記暫時(shí)還不具備同一模式登記的條件。實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)房屋統(tǒng)一登記需要一個(gè)過程，不能不顧農(nóng)村實(shí)際盲目全盤套用城市房屋登記操作模式。開展集體土地范圍內(nèi)的房屋登記工作，應(yīng)堅(jiān)持積極穩(wěn)妥有序的原則。

參考文獻(xiàn)：

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