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篇(1)

商品房預(yù)售合同，是預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方達(dá)成的，由預(yù)售方以尚未建造或正在建造中的房屋作為標(biāo)的物賣(mài)給預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方預(yù)付部分或全部房款，待商品房建成后，再由預(yù)售方按期將符合要求的商品房交付預(yù)購(gòu)方的書(shū)面協(xié)議。商品房預(yù)售，簡(jiǎn)單說(shuō)就是把尚未建成的商品房預(yù)先出售的一種銷(xiāo)售方式。其作用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)收取預(yù)購(gòu)方的預(yù)付款，及時(shí)籌集到大量資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中去，同時(shí)也可以使預(yù)購(gòu)方取得商品房的期待權(quán)提前受益，有利于加速商品房的流轉(zhuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因此，近年來(lái)商品房的買(mǎi)賣(mài)大多采用預(yù)售的方式。但是由于預(yù)售商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)不同，雙方議定條件時(shí)，標(biāo)的物尚不存在或尚不完全存在，從預(yù)售合同成立到合同全部履行，有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，由于原材料價(jià)格和土地價(jià)格大幅度漲跌，國(guó)家法律政策變動(dòng)，政府行政干預(yù)等多種原因，而使商品市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生異常波動(dòng)，或者使合同不能履行，這種波動(dòng)或者不能履行，不可歸責(zé)于商品房預(yù)售合同當(dāng)事人任何一方，如果仍然完全按照原合同條款履行，必須使合同的一方遭受重大損失而顯失公平。這時(shí)，就產(chǎn)生情更原則的適用問(wèn)題。本文主要就商品房預(yù)售合同糾紛中是否應(yīng)當(dāng)適用、如何適用情更原則以及適用這一原則時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的若干問(wèn)題進(jìn)行探討，意在拋磚引玉。

一、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更原則的必要性和可行性

無(wú)論從理論上還是實(shí)踐上來(lái)看，在商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更原則，都是很有必要的。

（一）有利于貫徹和體現(xiàn)民法的公平、誠(chéng)實(shí)信用原則。如前所述，情更原則的適用的實(shí)質(zhì)，是平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，解決顯失公平問(wèn)題。

（二）保護(hù)交易安全，促進(jìn)商品房流轉(zhuǎn)。如果沒(méi)有情更原則的適用，就會(huì)使商品房交易雙方當(dāng)事人處在不正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)之中。不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者積極地向房地產(chǎn)業(yè)投資，不利于購(gòu)房者踴躍購(gòu)房，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

（三）審判實(shí)踐的需要。對(duì)情更，我國(guó)法律尚無(wú)明確規(guī)定，面對(duì)商品房預(yù)售合同大量糾紛，人民法院缺乏處理的法律依據(jù)，然而作為法院對(duì)于此類(lèi)案件不得以法律不完備為由而拒絕裁判。

在目前，能不能在解決商品房預(yù)售合同糾紛中適用這一原則，有沒(méi)有法律上的依據(jù)？回答應(yīng)當(dāng)是肯定的。因?yàn)椋?/p>

第一，我國(guó)民法通則第四條規(guī)定公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則，它是適用情更原則的法理基礎(chǔ)，我國(guó)民事立法上對(duì)“不可抗力”的擴(kuò)大解釋?zhuān)粦?yīng)理解為排除情更原則的適用，而應(yīng)當(dāng)作為處理情更問(wèn)題的直接法律依據(jù)。

第二，對(duì)外貿(mào)易中承認(rèn)情更。我國(guó)參加《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同》，其中第79條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)不履行義務(wù)應(yīng)負(fù)責(zé)任。除非其能證明此種不履行，是由于某種非他所能控制的障礙，而對(duì)于此種障礙，沒(méi)有理由預(yù)見(jiàn)其他訂立合同時(shí)能考慮或能避免，或能克服它或它的后果。

第三，有較明確的司法解釋。如最高人民法院審判委員會(huì)通過(guò)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“四十七條解答”）第31條規(guī)定：“預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定‘微利房’、‘解困房’等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可預(yù)以支持。”1993年5月6日最高人民法院印發(fā)《全國(guó)經(jīng)濟(jì)審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中明確提出“由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，作為合同基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的根本性變化，以致按照原合同履行顯失公平的，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，按情更原則變更或解除”。

第四，對(duì)修改原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條的理解。1993年修改后的經(jīng)濟(jì)合同法，刪去了原經(jīng)濟(jì)合同法第二十七條第二項(xiàng)“訂立合同所依據(jù)的國(guó)家計(jì)劃被修改或取消”，第四項(xiàng)中的“一方當(dāng)事人雖無(wú)過(guò)失但無(wú)法防止的外因”等內(nèi)容，而這些規(guī)定一直被認(rèn)為是適用情更原則的法律依據(jù)。有人認(rèn)為修改后的《經(jīng)濟(jì)合同法》不再把情更作為免責(zé)的條件之一，事實(shí)并非如此。我國(guó)在以往的民事立法中，曾試圖把情更和不可抗力加以區(qū)別；但因?yàn)榍楦狈?shí)踐，還不能對(duì)它作出明確的立法界定。所以在立法上對(duì)不可抗力采取的是擴(kuò)大解釋?zhuān)渲杏小安豢深A(yù)見(jiàn)”；而“不可預(yù)見(jiàn)”是情更變更的最重要特征。世界上“大多數(shù)國(guó)家也并沒(méi)有直接規(guī)定情更為免除責(zé)任的條件，而是作為一種重要的法理被適用于司法實(shí)踐中”〔3〕。

二、商品房預(yù)售合同糾紛中適用情更的條件

在商品房預(yù)售合同履行過(guò)程中，往往發(fā)生各種復(fù)雜的情形和事由，使合同不能全部履行甚至全部不能履行，導(dǎo)致合同的變更或者解除。哪些情形和事由屬于情更，哪些不屬于，必須具體分析在商品房預(yù)售合同中適用情更的各種必備條件。

（一）必須有情事的變更

所謂“情事”，指訂約時(shí)作為合同基礎(chǔ)和環(huán)境的客觀情況，所謂“變更”是指上述客觀情況發(fā)生了異常變動(dòng)。從商品房預(yù)售合同來(lái)看，發(fā)生情更主要有以下幾種情況和原因：1、因法律修改。如果商品房預(yù)售合同訂立時(shí)即與法律相抵觸的，屬于非法合同，例如商品房預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用證、商品房預(yù)售許可證而簽訂的預(yù)售合同無(wú)效。如果該合同在訂立時(shí)并不違法，只有訂立后由于法律的變更致使合同不能依法實(shí)現(xiàn)的，可視為情更。如果當(dāng)事人在訂立預(yù)售合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)到法律將要變更，則無(wú)權(quán)請(qǐng)求情更。因?yàn)椋谶@種條件下，當(dāng)事人理應(yīng)采取其它合法措施，防止情更的發(fā)生〔4〕。2、國(guó)家政策性調(diào)整。例如國(guó)務(wù)院文件及其部委有關(guān)房地產(chǎn)的臨時(shí)性規(guī)定對(duì)價(jià)格幅度的調(diào)整，以及階段性的計(jì)劃方向調(diào)整等。“四十七條解答”第31條規(guī)定：“一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。”“支持”的法理依據(jù)就是情更原則。3、地方政府的行政干預(yù)。例如甲開(kāi)發(fā)公司在市西部開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造商品房小區(qū)，并與預(yù)購(gòu)方乙簽訂了商品房預(yù)售合同；但合同履行過(guò)程中，政府決定將開(kāi)發(fā)區(qū)移至市區(qū)東部，預(yù)售方甲正在興建的商品房所在地行政劃歸郊區(qū)，原定的小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)項(xiàng)目也相繼下馬，預(yù)購(gòu)方乙提出降低售價(jià)或要求解除合同的，即可考慮情更原則的適用。行政干預(yù)必須依法進(jìn)行，否則干預(yù)無(wú)效，不能適用情更的原則。4、異常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。什么樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)才作為情更的內(nèi)容，以及如何區(qū)分界定的問(wèn)題，本文將在后面詳細(xì)討論。

（二）情更的發(fā)生不可歸責(zé)于合同當(dāng)事人

情更的發(fā)生，于當(dāng)事人在法律上具有不可譴責(zé)性，這種不可譴責(zé)性來(lái)自不可預(yù)見(jiàn)性，所謂不可預(yù)見(jiàn)性，是指當(dāng)事人對(duì)情事的變更，在合同訂立時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)，且按照一般正常人的認(rèn)識(shí)能力，法律上不要求他預(yù)見(jiàn)。因而即使不完全履行或完全不能履行合同，也可能免除其部分或全部合同責(zé)任。如果當(dāng)事人主觀上故意促使所謂情更，或由于當(dāng)事人的過(guò)失（如經(jīng)驗(yàn)不足，市場(chǎng)信息不靈等）請(qǐng)求情更的，或者當(dāng)事人已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到某些情況可能發(fā)生而影響合同的履行，但抱著僥幸的心理甘冒風(fēng)險(xiǎn)的，或者雖然合同訂立后發(fā)生了一些情況的變化，但經(jīng)當(dāng)事人努力可以克服而未能克服的，或者合同不能履行可歸責(zé)于第三人的，都不能簡(jiǎn)單地按情更對(duì)待。而應(yīng)分別按合同的其他有關(guān)規(guī)定來(lái)處理。

（三）情更必須發(fā)生在合同有效期間

只有在商品房預(yù)售合同訂立之后至履行完畢之前，才有可能發(fā)生情更。如果在合同訂立之前，就已發(fā)生情更的，則該合同是在變更后的基礎(chǔ)上成立的，與情更問(wèn)題無(wú)涉；如果情更發(fā)生在合同消滅之后，因與合同履行無(wú)關(guān)，也不會(huì)發(fā)生情更原則適用問(wèn)題。

（四）情更與合同不能履行應(yīng)當(dāng)有直接的因果關(guān)系

只有當(dāng)情更成為履行合同不可克服的障礙，直接導(dǎo)致合同不能履行時(shí)，當(dāng)事人才可以請(qǐng)求變更或者解除合同。但是必須防止當(dāng)事人濫用這種請(qǐng)求權(quán)，尋找借口單方毀約。如果合同有效期間發(fā)生的情更并不必須導(dǎo)致合同不能履行，那么雙方仍然應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定的條款嚴(yán)格履行。例如預(yù)售方甲房地產(chǎn)公司與預(yù)購(gòu)方乙學(xué)校訂立了商品房預(yù)售合同，合同標(biāo)的物在A市。合同有效期內(nèi)，甲房地產(chǎn)公司另在B市興建的一棟商品樓被水沖毀，甲房地產(chǎn)公司即以此作為情更的事由，要求解除與乙學(xué)校的預(yù)售合同。由于發(fā)生在B市的水災(zāi)與本合同的履行沒(méi)有直接的因果關(guān)系，所以，不應(yīng)適用情更原則。

（五）情更的發(fā)生使原合同的繼續(xù)履行顯失公平

這是適用情更原則的實(shí)質(zhì)性要件。情更原則的宗旨在于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。是否顯失公平一般由司法機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)判，在商品房預(yù)售合同糾紛中，由法官或仲裁員來(lái)評(píng)判。但是這種評(píng)判應(yīng)當(dāng)依照一般人的看法，它所體現(xiàn)的道德標(biāo)準(zhǔn)和法律標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有客觀的尺度，簡(jiǎn)言之，即有可操作性。從實(shí)踐看，如果發(fā)生下列情形使商品房預(yù)售合同的履行明顯的不公平，受不利益的一方可以主張情更：1、因情更使預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方之間的利益關(guān)系發(fā)生嚴(yán)重失衡，一方由于另一方的受損而獲取明顯的利益；2、主張情更一方是為了避免不當(dāng)損害，同時(shí)不使對(duì)方蒙受不當(dāng)損害，對(duì)方失去的，原則上只能是超出預(yù)見(jiàn)部分的利益；3、繼續(xù)履行合同時(shí)對(duì)合同雙方均無(wú)利益。另外，根據(jù)合同自由原則，商品房預(yù)售合同雙方可以在合同中約定情更的免責(zé)條款。反之，合同雙方也可以約定在合同有效期內(nèi)，即使產(chǎn)生了某些意外事件，也不能免除預(yù)售方違約責(zé)任。對(duì)此，不適用情更原則，其特別約定應(yīng)視為當(dāng)事人放棄了情更請(qǐng)求權(quán)。但是以上兩種條款的約定只有在不違反法律的情況下才有效。否則基于欺詐、脅迫或者違反公共利益訂立的有關(guān)條款無(wú)效，當(dāng)事人仍可主張情更。

三、適用情更原則值得注意的若干問(wèn)題

由于商品房預(yù)售合同發(fā)生情更的原因非常復(fù)雜，適用情更原則時(shí)主觀性很強(qiáng)，所以難以認(rèn)定和掌握。筆者擬就如何準(zhǔn)確區(qū)分情更與非情更的幾種情況的關(guān)系，提出幾個(gè)值得注意的問(wèn)題。

（一）情更與商品房預(yù)售市場(chǎng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

情更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對(duì)情更的發(fā)生不能預(yù)見(jiàn)。商品房預(yù)售市場(chǎng)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是指商品房預(yù)售合同當(dāng)事人因經(jīng)營(yíng)失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常利益損失。在商品房預(yù)售合同履行中，引起商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的原因與引起情更的原因有時(shí)是相同的。如何區(qū)別情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一直是爭(zhēng)議較多的問(wèn)題，能否正確區(qū)分二者的關(guān)系，直接關(guān)系到合同不能履行時(shí)當(dāng)事人是否承擔(dān)違約責(zé)任，承擔(dān)何種違約責(zé)任。情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要區(qū)別有三點(diǎn)：

1、二者對(duì)造成合同不能履行的客觀情況的異常變動(dòng)的預(yù)見(jiàn)性上不同。情更適用于當(dāng)事人對(duì)引起客觀情況異常變動(dòng)的原因不能預(yù)見(jiàn)，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生則是當(dāng)事人可以預(yù)見(jiàn)、應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的。風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)同在，風(fēng)險(xiǎn)大利潤(rùn)高，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍規(guī)律之一。商品房經(jīng)營(yíng)者中，有些人正是預(yù)見(jiàn)到了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而甘冒風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行投機(jī)交易，希望以風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)獲取較高的利益。然而商品房市場(chǎng)有賠有賺，因此，這種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)視為商品房預(yù)售合同中應(yīng)有內(nèi)容，無(wú)需以合同條款來(lái)約定。如果風(fēng)險(xiǎn)超出了正常的范圍，以至于按照一般從事商品房經(jīng)營(yíng)者的預(yù)見(jiàn)能力來(lái)判斷，屬于無(wú)法預(yù)見(jiàn)時(shí)，則市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)就轉(zhuǎn)為情更了。

2、情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在法律上對(duì)公平的評(píng)價(jià)不同。情更往往導(dǎo)致當(dāng)事人利益顯失公平，因此，法律上應(yīng)予再調(diào)整；而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)雖然也可能導(dǎo)致當(dāng)事人雙方利益不公，但根據(jù)合同自由原則在法律上是允許的。在商業(yè)習(xí)慣上是可以接受的。

3、客觀情況是否發(fā)生根本性變化，這也是界定情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。如果客觀情況未發(fā)生根本變化，則屬商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇，它是一種量變；如果客觀情況發(fā)生根本性變化，使商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)足以導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，履行困難，則屬商業(yè)上的意外風(fēng)險(xiǎn)，屬于情更，它是一種質(zhì)變。

商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是不是都不能適用情更原則呢？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)合同，堅(jiān)持契約必須嚴(yán)守原則，當(dāng)事人一律不得以商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為由主張情更。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，使得合同當(dāng)事人雙方利益不公，就應(yīng)適用情更原則。筆者認(rèn)為，應(yīng)對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析，正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（或叫一般風(fēng)險(xiǎn)）不適用情更原則，應(yīng)適用風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)原則；意外商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（或叫異常風(fēng)險(xiǎn)）可適用情更原則。區(qū)分兩種風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，就是上文提到的情更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的三個(gè)區(qū)別，為便于掌握這些區(qū)別，可在商品房預(yù)售的法規(guī)中，或者商品房預(yù)售的司法解釋中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，制定出適用情更幾種主要市場(chǎng)因素的量的界限，確定一個(gè)相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)值。但這是個(gè)難題，深值探討，也不宜過(guò)于具體。法院“應(yīng)就各個(gè)具體事件，公平裁量之，未便一概而論，以阻礙此項(xiàng)原則之適應(yīng)性”〔5〕。最高人民法院“四十七條解答”第31條明確解釋?zhuān)骸耙环揭越ㄖ牧匣蛏唐贩渴袌?chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持”。最高人民法院印發(fā)的《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》中，在關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格問(wèn)題上也提出：“一方因市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而不履行或要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，不予支持”。這些司法解釋精神與情更原則是一致的，充分考慮了商品房預(yù)售市場(chǎng)的特點(diǎn)。商品房預(yù)售，可以說(shuō)具有期貨性質(zhì)，或者說(shuō)是一種遠(yuǎn)期合同，是可以反復(fù)交易（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┑暮贤氖袌?chǎng)情況看，有相當(dāng)一部分商品房預(yù)售合同當(dāng)事人是買(mǎi)預(yù)期，買(mǎi)價(jià)格預(yù)測(cè)，交易具有投機(jī)性，不是為獲取商品房所有權(quán)并實(shí)際占有使用，而是為了賺取商品房不同時(shí)期的價(jià)格差，獲取風(fēng)險(xiǎn)效益，許多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者也確實(shí)因此而大大獲益。所以當(dāng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)真正降臨到商品房經(jīng)營(yíng)者身上時(shí)，法律上當(dāng)然要讓其風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)，“利之所生，損之所歸”，這是公平合理的。

但是，對(duì)于商品房?jī)r(jià)格的異常變動(dòng)，暴漲暴跌，或遇通貨膨脹，合同履行的客觀情況發(fā)生質(zhì)變的情況下，如果符合情更，也應(yīng)適用情更原則。這種情況說(shuō)到底，往往是國(guó)家宏觀調(diào)控的指令性計(jì)劃政策造成的。例如國(guó)家規(guī)定的土地有償使用費(fèi)、配套費(fèi)、稅收費(fèi)等費(fèi)用增加，銀根緊縮等等因素，都可引起意外風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)視為超出商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)見(jiàn)范圍，如不按情更原則處理，則出現(xiàn)法律上不能容忍的不公平現(xiàn)象。“四十七條解答”中的所謂“一般不予支持”，保留了適用情更的余地，意在謹(jǐn)慎適用，從嚴(yán)掌握。

（二）商品房預(yù)售合同中情更與顯失公平民事行為的關(guān)系

情更與我國(guó)民法通則第59例規(guī)定的顯失公平民事行為，有許多相似之處，如在法律效果上都是賦予受不利益一方當(dāng)事人以請(qǐng)求變更或消滅合同的可能性，目的都是為了解決明顯不公平的問(wèn)題，但是，二者有明顯區(qū)別，從商品房預(yù)售合同來(lái)看，主要區(qū)別有四個(gè)方面：

1、造成顯失公平的原因不同。情更是由于不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，使訂立合同時(shí)的基礎(chǔ)和環(huán)境發(fā)生了根本變化，從而發(fā)生顯失平，雙方當(dāng)事人對(duì)此均無(wú)過(guò)錯(cuò)；而顯失公平民事行為中出現(xiàn)的顯失公平，多是預(yù)購(gòu)方在缺乏經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不靈，或者在商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂時(shí)處于不利地位，接受了預(yù)售方的苛刻條件等情況下形成的，但是顯失公平的結(jié)果，當(dāng)事人有一定過(guò)錯(cuò)，屬于應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)而未預(yù)見(jiàn)。

2、認(rèn)定顯失公平的期間不同。情更是在商品房預(yù)售合同履行期間發(fā)生的。合同成立時(shí)，不存在顯失公平，顯失公平與否是情更后的評(píng)價(jià)；顯失公平民事行為的顯失公平與否，是按照商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)商品房市場(chǎng)行情來(lái)確定的，而不是以后來(lái)的市場(chǎng)行情來(lái)確定的，這種顯失公平在訂立商品房預(yù)售合同之時(shí)就已經(jīng)存在。

3、請(qǐng)求權(quán)行使的時(shí)間要求不同。情更請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)事人可以在合同有效期內(nèi)提出，顯失公平民事行為對(duì)合同變更、撤銷(xiāo)的請(qǐng)求權(quán)，按照有關(guān)的司法解釋?zhuān)荒茉诤贤闪r(shí)起一年內(nèi)〔6〕。

4、合同解除的效力不同。按情更原則解除合同后，預(yù)售方、預(yù)購(gòu)方不再履行各自的合同義務(wù)（如預(yù)售方不再交付商品房），未履行部分的義務(wù)，可以免除違約責(zé)任。但已經(jīng)履行部分如有不公平給付的。受不利益一方有權(quán)請(qǐng)求返還或賠償（例如預(yù)購(gòu)方分期預(yù)交的預(yù)付款及其利息等）；顯失公平民事行為被撤銷(xiāo)后，所訂預(yù)售合同自始無(wú)效，雙方反還財(cái)產(chǎn)，賠償損失。如果有民法通則第61條第二款規(guī)定的情況，可以追繳財(cái)產(chǎn)。

注釋?zhuān)?/p>

〔1〕如李為民、關(guān)今華《淺述情更原則在房地產(chǎn)審判實(shí)踐中的運(yùn)用》《法律適用》1994年第8期。

〔2〕如《民法債權(quán)》王家福主編，法律出版社，1991年第一版第393頁(yè)。

〔3〕《比較合同法》周林彬主編，蘭州大學(xué)出版社1989年版第491頁(yè)。

〔4〕《英國(guó)商法》董安生等編譯，法律出版社1991年版。