序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的最終產(chǎn)品――開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預售。從財務上講，預售不等于銷售成立，而要等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工，產(chǎn)權(quán)移交購房業(yè)主，同時隨同房產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)和風險也轉(zhuǎn)移購房業(yè)主后才能確定銷售成立。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要等到后期，待房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工決算，可以計算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業(yè)主移交房產(chǎn)，可以確認銷售收入實現(xiàn)時，才能將銷售收入與銷售成本對比，計算確定企業(yè)的盈虧。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假創(chuàng)造了條件，本文擬就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入審計做些探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。

根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品實施控制；(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在工程決算并與購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認銷售收入的實現(xiàn)。但現(xiàn)實中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達到延遲確認銷售收入。

2、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。

房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務機關(guān)計稅的主要依據(jù)。但實際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現(xiàn)在開“陰陽票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設(shè)“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。而實際中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，從而達到了調(diào)整銷售收入入賬時間的目的。

4、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業(yè)外支出”、“應付賬款”、“無形資產(chǎn)”直接沖減“開發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷售計提相應的稅金，這造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了當期的計稅基數(shù)，從而少計了稅金。

5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對外銷售前往往要發(fā)生改裝修復支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷售收入沖減相關(guān)的改裝修復費用支出，從而達到隱瞞收入的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的審計策略與方法

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種的作假手段，注冊會計師應憑借專業(yè)知識、經(jīng)驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計策略和方法。

1、從管理當局的誠信度及能力分析。

管理當局肩負著建立和健全完善的內(nèi)部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責任，故管理當局的品行、閱歷、經(jīng)驗、能力及其管理的觀念、方式、風格和對風險的認識與控制方法都會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行的規(guī)范性。注冊會計師應首先對管理當局的誠信度和能力進行評價，并關(guān)注其待遇是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作假的可能性。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收售房款長期掛賬，延遲確認收入；延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過推遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票從而達到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應的已在房產(chǎn)管理部門備案購房合同，并親臨房地產(chǎn)座落地進行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊會計師可以根據(jù)會計核算的基本原則中經(jīng)濟實質(zhì)重于法律形式原則確認此項售房銷售收入已實現(xiàn)：，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結(jié)轉(zhuǎn)銷售收．入。

3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行類似規(guī)模的指旨標進行比較，若存在較大差異，注冊會計師應將其作為風險領(lǐng)域進行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應已備案的購房合同進行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)，注冊會計師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票聯(lián)進行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房價與同地段類似的房地產(chǎn)市場價格進行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問題。經(jīng)審計，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在上述問題，注冊會計師可以根據(jù)會計核算原則中重要性原則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行賬務調(diào)整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業(yè)務約定。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達到少計當期的計稅基數(shù)，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結(jié)合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會計科目審計，如：“營業(yè)外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領(lǐng)域進行重點審、計以發(fā)現(xiàn)問題。若審計中發(fā)現(xiàn)上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行相應的賬務調(diào)整，計提相應的房地產(chǎn)涉稅稅金。

5、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計策略與方法。

篇(2)

企業(yè)風險指未來的不確定性對企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營目標的影響。風險管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營過程中對待風險的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項，并進行管理，為實現(xiàn)企業(yè)的目標提供合理的保證。2004年國際內(nèi)部審計師協(xié)會(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計實務標準》中將內(nèi)部審計認定為“：內(nèi)部審計是一種獨立、客觀的保證與咨詢活動，旨在為組織增加價值提高運作效率。它通過一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來評價和改進風險管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實現(xiàn)其目標。”本定義第一次把風險管理和治理過程列入內(nèi)部審計定義并放在第一位，使風險管理成為內(nèi)部審計的一個核心和重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風險主要有政策風險、經(jīng)濟風險、財務風險、運營風險(可細分為成本風險、價格風險和市場風險)、內(nèi)控風險、資本市場融資風險等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務匯率風險、企業(yè)市值波動風險等。

2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計參與企風險管理的必要性

2.1新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要

傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風險不可謂不大，是我國高風險行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計部門具有相對獨立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營活動，增加企業(yè)價值，內(nèi)部審計參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計自身發(fā)展的需求

房地產(chǎn)開發(fā)項目復雜的業(yè)務流程，決定了內(nèi)控審計手段和方法必須與之相適應，需要多學科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進企業(yè)內(nèi)部審計從傳統(tǒng)的財務審計向風險導向?qū)徲嫷霓D(zhuǎn)變。審計署《關(guān)于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審。”

2.3外部審計的影響

注冊會計師業(yè)務領(lǐng)域的不斷擴展，勢必對內(nèi)部審計界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價值運動規(guī)律，對企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責任感。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計存在的問題

3.1企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項目的開發(fā)與建設(shè)工作，對財政管理工作了解得不多，對企業(yè)內(nèi)部審計的作用和監(jiān)督意義認識不夠。個別領(lǐng)導甚至認為計劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計監(jiān)督，往往會造成工程延期、成本加大、還會帶來經(jīng)濟損失。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復并能得到相關(guān)部門的驗收，保證于當年底正常供暖。事實上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經(jīng)過驗收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟損失三十余萬元。

3.2企業(yè)內(nèi)部審計監(jiān)督體系薄弱，對企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些業(yè)務流程設(shè)計不科學，很多時候起不到應有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務分離控制、授權(quán)審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問題，監(jiān)督職能失去了應有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時，結(jié)算滯后，會計信息反映不及時，未督促施工方開具發(fā)票，影響了項目進度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴格按會計期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。

4如何讓內(nèi)部審計更好地融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險管理中

4.1加強內(nèi)部審計全過程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計、過程審計和結(jié)果審計職能

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險可能產(chǎn)生在招投標中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟合同的簽訂和履行過程中。全過程進行監(jiān)督，對每一個環(huán)節(jié)進行經(jīng)濟效益評價，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計職能、減少企業(yè)風險的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認識到全過程控制的重要性，還要在實際工作中時時注意對必要措施和手段的運用。例如，對完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實、準確。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實際經(jīng)營業(yè)務中，則要加大銷售力度，減少庫存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開發(fā)成本努力實現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲備，增強可持續(xù)發(fā)展的活力。

4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計人才

房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及技術(shù)研發(fā)、項目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場營銷、合同管理等各項職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計有效實施的前提和基礎(chǔ)。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對審計人員進行定期培訓、崗位輪訓。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復合型審計人員，以促進工程管理，嚴格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個有機整體，涵蓋計劃、項目、人力資源、財務、合同、風險管理等各項規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責權(quán)不清的困境。

4.4推行全面預算管理，保障資金有序流動，提高經(jīng)濟效益

注重并深化全面預算管理，成立高層預算小組，由專業(yè)人士專門負責預算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計劃擴大到基建、風險投資、勞資、營銷、物資供應以及社會融資等資金預算，加強對庫存物資的管理工作，特別是對存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫、地面車位的排查清理，對限制資產(chǎn)逐一登記在冊，責任到人，能出手的盡快出售，一時難以銷售的進行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營活動的增效點，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動態(tài)價值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。

4.5建立相應的評價考核與激勵機制

篇(3)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指對城市土地綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟組織。近年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟支柱之一，伴隨著房地產(chǎn)政策的改進，以及金融政策的創(chuàng)新，房地產(chǎn)業(yè)得到了越來越廣闊的發(fā)展空間。房地產(chǎn)業(yè)作為一個尚未成熟的新興行業(yè)，豐厚的利潤吸引了許多房地產(chǎn)開發(fā)商的參與，面對著中國房地產(chǎn)市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產(chǎn)業(yè)，使得該行業(yè)的競爭日趨激烈，其面臨的風險也不容忽視。

我國的房地產(chǎn)市場起步于80年代中期，但是它的發(fā)展是非常迅速的，它為國民經(jīng)濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)日益擴大的趨勢，使得房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務危機的可能性更加大。加強開發(fā)項目的經(jīng)營管理，特別是財務風險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創(chuàng)新要利潤將是未來房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

1 我國房地產(chǎn)財務風險研究現(xiàn)狀

我國對于房地產(chǎn)財務風險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設(shè)從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風險甚至零風險的投資建設(shè)，這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期，國內(nèi)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱，我國才真正開始了對房地產(chǎn)財務風險的研究。一些專家、學者都發(fā)表了這方面的相關(guān)著作，彌補了我國在這方面的缺陷。

目前，我國房地產(chǎn)建設(shè)正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產(chǎn)市場也開始了與國際接軌，使得房地產(chǎn)項目競爭更加激烈，企業(yè)面臨的財務風險越來越大。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于不重視風險管理與經(jīng)營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的始終，因此，深化房地產(chǎn)項目財務風險的研究，建立適合我國房地產(chǎn)開發(fā)實際的、系統(tǒng)化的風險管理體系與風險管理模式，是當前理論界與實業(yè)界亟需解決的重要課題。

2 企業(yè)財務風險內(nèi)涵及其表現(xiàn)形式

2.1 財務風險內(nèi)涵

財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務結(jié)果與預期財務結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。

2.2 企業(yè)財務風險表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)是一個非常注重資金流的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理中，基本以財務為主。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險主要由以下六個方面構(gòu)成：

2.2.1 稅率變動風險 房地產(chǎn)是一個非常注重現(xiàn)金流的行業(yè)，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業(yè)稅、印花稅、教育費附加稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發(fā)、經(jīng)營過程中稅率的變動，將導致企業(yè)成本費用增加或減少，預期收益和銀行流動現(xiàn)金儲備無法確定。

2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)部控制的重點在于保持凈現(xiàn)金流量的穩(wěn)定，只有擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，才能保證資金鏈的穩(wěn)固。只有在保證凈現(xiàn)金流量為正的情況下，才有資格談論投資報酬率，才有資格談論企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現(xiàn)金流的大小，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。

2.2.3 經(jīng)濟周期影響的風險 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國民經(jīng)濟有著相當密切的依存關(guān)系，非常容易受到國家宏觀調(diào)控政策和經(jīng)濟環(huán)境變化的影響。在經(jīng)濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有良好的促進作用；相反在經(jīng)濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求也會下降。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展存在隨經(jīng)濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。

2.2.4 融資風險 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資的時候容易受到經(jīng)濟周期波動、政府宏觀政策調(diào)控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。

2.2.5 資產(chǎn)負債率超標 房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)一個項目需要投入大量的資金，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業(yè)達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數(shù)額，就會面臨相當巨大的償還債務風險。

2.2.6 預期投資回報風險 房地產(chǎn)企業(yè)的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策，如果受到政治、經(jīng)濟等因素的影響，有可能會出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品空置，或者房地產(chǎn)的開發(fā)租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產(chǎn)企業(yè)的資金已經(jīng)投入，短時間內(nèi)套現(xiàn)是不可能實現(xiàn)的。由于存在種種不能預期的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風險。

3 企業(yè)財務風險的原因

3.1 企業(yè)管理者的風險意識淡薄

財務風險存在于財務活動的始終，是企業(yè)管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而，在企業(yè)現(xiàn)實經(jīng)營中，企業(yè)管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足，防范風險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業(yè)務當中，正是由于相關(guān)人員的意識淡薄，從而導致了應收賬款風險產(chǎn)生。

3.2 企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

在企業(yè)全部資金來源中，權(quán)益資金與負債資金之間的比例，就是資本結(jié)構(gòu)。不合理的資金結(jié)構(gòu)有如下幾方面危害：第一，增加企業(yè)的財務負擔；第二，造成企業(yè)償貸能力不足的現(xiàn)象；第三，使企業(yè)資金的流動性不足。資產(chǎn)的流動性是指，資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金并保持其購買力的能力。它不僅是企業(yè)得以運行的關(guān)鍵所在，也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現(xiàn)在存貨積壓、資金缺乏。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理也往往體現(xiàn)在籌資決策失誤造成的財務風險。

3.3 企業(yè)內(nèi)部財務關(guān)系的復雜性

我國企業(yè)財務關(guān)系混亂，子公司與母公司以及企業(yè)的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責權(quán)不明的現(xiàn)象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業(yè)財務風險的重要內(nèi)因，所以要花大力氣改變這種狀況。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施

4.1 提高管理層及財務人員的財務水平

隨著政府部門不斷調(diào)整監(jiān)管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面，并且全面施行新會計準則，企業(yè)有必要進行財務方面的調(diào)整。企業(yè)管理層是企業(yè)的舵手，決定著公司的發(fā)展走向。企業(yè)管理層的財務管理水平的提高，有助于他們做出對公司發(fā)展有益的決策，有利于公司財務機制建設(shè)，從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業(yè)工程等方面的培訓，從而提高自身素質(zhì)，進而提高自身財務管理水平。

4.2 實現(xiàn)財務管理預算化

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，在預算方面有很多不確定因素，決定著企業(yè)投資項目的成敗與經(jīng)濟效益良好與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎(chǔ)，具體安排企業(yè)資金的收入與支出、取得與投放、經(jīng)營成果與其分配等等。對于資金預算，企業(yè)財務部門應依據(jù)企業(yè)運營的整體情況，規(guī)劃資金需求與使用計劃，從而構(gòu)建財務預算指標體系。對于項目預算，財務部門研究前期建設(shè)的可行性，整體預算經(jīng)營收入、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執(zhí)行財務預算，從而提高投資決策的準確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執(zhí)行力度，適量企業(yè)經(jīng)濟行為，從而發(fā)揮預算監(jiān)督的財務預警功用。

4.3 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.4 完善內(nèi)部審計

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務、評價職能。

4.5 收益分配風險的防范

筆者根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規(guī)劃。因為目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)揮內(nèi)源融資成本低的優(yōu)勢，從而給企業(yè)融資增加了負擔，減少了企業(yè)利潤。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配極不規(guī)范，十分隨意，從而導致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，增加企業(yè)負債率，影響企業(yè)的外部融資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應依據(jù)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，整合內(nèi)源融資，進而增加企業(yè)利潤。②減少以現(xiàn)金分配的方式進行利潤分配。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較少的融資渠道，較小的資金規(guī)模，所以資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要依據(jù)內(nèi)源融資優(yōu)勢，制定以增加實收資本為主，現(xiàn)金分配為輔的利潤分配戰(zhàn)略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；還能夠促進企業(yè)盈利，增強企業(yè)競爭力，降低企業(yè)財務風險。從企業(yè)自身及所處環(huán)境來看，在中短期內(nèi)，這種分配方式應占據(jù)主導地位。

篇(4)

一、指導思想和工作目標

（一）指導思想。按照全面貫徹落實科學發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，以全縣開展的“效率革命深化年”活動為契機，堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針，圍繞房地產(chǎn)項目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮各部門職能優(yōu)勢，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪危瑖绤柎驌舴康禺a(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為，建立健全長效機制，促進我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（二）工作目標。通過專項整治，使房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為得到有效遏制，建立健全房地產(chǎn)市場共同監(jiān)管體系和長效監(jiān)管機制，促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

二、工作依據(jù)

（一）法律法規(guī)規(guī)章。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》、《重慶市城市規(guī)劃管理條例》、《重慶市建筑管理條例》、《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》等。

（二）規(guī)范性文件。建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務總局、國家發(fā)展改革委、國家工商總局《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ罚ńɑ?*〕87號）、《重慶市人民政府關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》（**府發(fā)〔2005〕55號）、《重慶市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》（**辦發(fā)〔2006〕167號）、重慶市人民政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門重慶市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨傅耐ㄖ罚?*辦發(fā)〔**〕130號）等。

三、專項整治的重點內(nèi)容

緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對我縣2005—2006年期間開工建設(shè)并已批準進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點檢查，對投訴舉報2005年以前和2006年以后的項目也可以進行追溯和延伸檢查。

（一）組織全面檢查。檢查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員在項目立項、土地取得、規(guī)劃審批、施工許可、資質(zhì)審批、開發(fā)建設(shè)、預售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況；檢查房地產(chǎn)企業(yè)違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為。對在檢查中發(fā)現(xiàn)有問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依法進行審計和檢查。

（二）查處違紀違法案件。暢通舉報投訴案件線索渠道，對外公布舉報投訴電話（023—43769789），建立案件線索移送制度，對在排查和群眾投訴舉報中發(fā)現(xiàn)的案件線索進行梳理，與監(jiān)察機關(guān)、檢察機關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員利用職權(quán)索賄受賄的違法違紀行為，依法懲處房地產(chǎn)企業(yè)、中介服務機構(gòu)及其從業(yè)人員的行賄行為。

四、職責分工

（一）領(lǐng)導小組

組長：胡華超縣政府副縣長

副組長：陸俊昌縣政府辦主任

童強縣國土房管局局長

（二）領(lǐng)導小組成員單位

本次專項整治工作由縣國土房管局牽頭，縣建委、縣財政局、縣審計局、縣監(jiān)察局、縣地稅局、縣國稅局、縣工商局、縣物價局等部門作為房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ餍〗M成員單位。

（三）領(lǐng)導小組辦公室

領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣國土房管局。

辦公室主任：縣國土房管局局長童強。

辦公室副主任：縣國土房管局副局長鄭榮碧、縣紀委常委、執(zhí)法室主任薛千勇、縣建委副主任李剛。

領(lǐng)導小組各成員單位派一名科長作為辦公室聯(lián)絡員，具體負責本單位開展房地產(chǎn)市場專項整治的聯(lián)絡工作。

（四）領(lǐng)導小組成員單位主要職責

1、縣國土房管局：負責領(lǐng)導小組辦公室日常工作，負責各成員單位的信息溝通和專項整治工作的協(xié)調(diào)；負責將各成員單位的檢查情況進行匯總，負責將各部門報送的重大案件及時上報縣房地產(chǎn)市場秩序整治工作領(lǐng)導小組處理。

負責本部門、本行業(yè)專項整治有關(guān)工作；嚴肅查處土地供應、房屋拆遷、商品房預售、房屋交易以及房地產(chǎn)中介服務環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

2、縣監(jiān)察局：負責專項整治有關(guān)工作；嚴肅查處房地產(chǎn)領(lǐng)域違紀違法案件。

3、縣建委：負責本部門、本行業(yè)專項整治相關(guān)工作；嚴肅查處房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

4、縣財政局：負責專項整治有關(guān)工作；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地取得環(huán)節(jié)漏繳稅費情況進行查處。

5、縣審計局：負責專項整治有關(guān)工作；對整治工作中發(fā)現(xiàn)問題的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務收支情況進行審計和檢查，嚴肅查處審計中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為。受縣房地產(chǎn)市場秩序整治領(lǐng)導小組的委托對有關(guān)企業(yè)進行審計。

6、縣地稅局、縣國稅局：負責專項整治有關(guān)工作；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況開展稅收專項檢查。

7、縣物價局：負責專項整治有關(guān)工作；進一步完善商品房銷售明碼標價制度，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假銷售價格和在房價外違規(guī)加收費用、中介機構(gòu)違規(guī)收費以及有關(guān)單位向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)違規(guī)收費的監(jiān)督管理，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反“商品房銷售價格一價清”規(guī)定的違法違規(guī)行為；查處房地產(chǎn)交易過程中違反價格法律法規(guī)的問題。

8、縣工商局：負責專項整治有關(guān)工作；嚴格房地產(chǎn)市場主體準入，嚴肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假違法廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權(quán)利的違法違規(guī)行為。

五、工作步驟

專項整治工作分為三個階段：

（一）動員部署階段（**年4月中旬至4月底）

1、制訂方案。縣國土房管局聯(lián)合有關(guān)部門制訂《方案》，明確職責分工，落實工作責任。

2、下發(fā)文件。縣國土房管局聯(lián)合有關(guān)部門制定專項整治文件，經(jīng)縣政府批準后下發(fā)，并按要求安排部署。

3、部署工作。按照《方案》的要求，結(jié)合實際，制定專項整治工作實施辦法，召開會議部署專項整治工作。

（二）組織實施階段（**年4月30日至8月30日）

1、4月30日至5月30日，各級有關(guān)主管部門和企業(yè)自查。

縣國土房管、規(guī)劃、建設(shè)等城市建設(shè)及房地產(chǎn)主管部門要對2005—2006年期間開工建設(shè)并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目按照各自職責進行清理自查，對所批準項目進行登記造冊。重點查找并糾正在立項審批、土地供應、規(guī)劃審批、施工許可、預售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對2005—2006年期間開工建設(shè)并已進入商品房預售項目存在的違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為進行自查。房地產(chǎn)企業(yè)自查表由縣房地產(chǎn)市場秩序整治辦公室制定并統(tǒng)一印制。

縣有關(guān)主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自查情況報縣房地產(chǎn)市場專項整治領(lǐng)導小組辦公室，縣有關(guān)主管部門要將本部門的自查報告同時報送上級主管部門。

縣有關(guān)主管部門和房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自查存在的問題，積極進行整改并有針對性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。

2、6月1日至7月10日，縣有關(guān)主管部門組織檢查。

在房地產(chǎn)企業(yè)自查的基礎(chǔ)上，縣有關(guān)主管部門要對所有規(guī)定項目進行檢查，對有投訴舉報的項目進行重點檢查，依法打擊擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為。對檢查中發(fā)現(xiàn)有問題的項目，由審計、稅務、價格、工商等行政執(zhí)法部門對相關(guān)企業(yè)進行全面檢查。對檢查出的問題有關(guān)部門要按照職責分工依法進行處罰。

3、7月10日至8月30日，內(nèi)部梳理問題，分門別類處理。

縣有關(guān)主管部門在自查、檢查工作結(jié)束之后，要將全縣及本部門檢查總體情況于7月15日以前報市級主管部門和縣房地產(chǎn)市場專項整治工作領(lǐng)導小組辦公室，報告中應包括查處的典型案列。

縣房地產(chǎn)市場專項整治工作領(lǐng)導小組辦公室對各部門自查和抽查中發(fā)現(xiàn)的問題嚴重、情節(jié)惡劣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法委托審計部門進行審計，對涉嫌犯罪的國家工作人員、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)人員移送司法機關(guān)。

8月底，縣房地產(chǎn)市場整治領(lǐng)導小組對房地產(chǎn)市場專項整治工作進行總結(jié)，形成我縣開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞯臅鎴蟾妫⒎謩e上報市國土房管局、市建委、市財政局、市審計局、市監(jiān)察局、市國稅局、市地稅局、市工商局和縣政府。

（三）總結(jié)鞏固階段（**年11月10日）

篇(5)

由于土地資源的稀缺性，土地價格的長期上漲趨勢難以逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商通過種種方式融資囤積土地問題比較普遍。在三線城市招商引資的大環(huán)境下，有的開發(fā)商拖欠土地出讓金問題得到了政府及有關(guān)方面的默許，致使部分開發(fā)商只需交納部分資金便可控制大量土地。有的開發(fā)商為加快資金周轉(zhuǎn)速度或規(guī)避風險，常常通過倒賣國有土地使用權(quán)非法牟利。

二、套取銀行信用騙取銀行信貸資金或票據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，建設(shè)周期長，需要金融機構(gòu)的大力支持――銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資方式。在信貸資金收緊、開發(fā)商無法滿足銀行借款準入資格的情況下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取違規(guī)方式套取銀行信用，騙取貸款及銀票。基本方式有兩種：一是開發(fā)商讓本單位職工及其他關(guān)系人冒充購房人與開發(fā)商簽訂虛假售房合同，由開發(fā)商墊付首付款后代有關(guān)人員到銀行辦理貸款手續(xù)，套取銀行按揭貸款供開發(fā)商使用。

三、改變開發(fā)項目土地、房產(chǎn)用途，漏繳土地出讓金

現(xiàn)階段國家對學生公寓、經(jīng)濟適用房的土地供應有特殊政策，但這也為部分開發(fā)商尋租提供了空間。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得劃拔土地后未按規(guī)定使用，而是開發(fā)成商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的應按規(guī)定補繳土地出讓金。但實際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變劃撥用地用途后一般都未按規(guī)定補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金流失。

四、漏繳規(guī)費和地方性政府基金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項規(guī)定費用和政府性基金，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、散裝水泥專項基金、新建房屋白蟻預防費、人防工程異地建設(shè)費、新型墻體材料基金、水利和價調(diào)基金等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系，采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法，漏繳各種規(guī)費。

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；會計核算；企業(yè)；有效措施

房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點，是我國支柱性產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的運行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個國民經(jīng)濟的運行。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟以及地方經(jīng)濟增長有著極為密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)所具有的建設(shè)周期長、投入資金多、負債經(jīng)營度高和市場風險大等特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有相關(guān)會計技術(shù)和會計制度的支持，同時房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此,針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中暴露的問題，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的相關(guān)對策不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個國民經(jīng)濟運行的舉措之一。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點

1.1 經(jīng)營風險大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所實施的每一個計劃、建設(shè)，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會陷入負債問題當中，這無疑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作、經(jīng)營帶來了非常大的風險，如果任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將會直接的影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運作以及發(fā)展。

1.2 建設(shè)周期長

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出，往往需要經(jīng)歷很多的步驟，比如說預期的市場調(diào)查、具體的建設(shè)考核、建筑的安裝、產(chǎn)品的環(huán)境建設(shè)等等，而一個項目的完成往往需要花費幾年的時間。建設(shè)周期的時間過長，既會受到市場變化的威脅，又使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以在短期內(nèi)收回成本。

1.3 經(jīng)營比較復雜

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營，不僅僅只是產(chǎn)品推出后的銷售，更包括了建設(shè)過程中眾多企業(yè)之間的合作、交易，例如材料的購買、建設(shè)單位的承包等等，而這當中都牽涉到了過多的經(jīng)濟問題，既加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的會計核算工作難度，又造成了經(jīng)營復雜的現(xiàn)象。

1.4 產(chǎn)品具有商品性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所推出的產(chǎn)品具有一定的商品性，也就是產(chǎn)品在進入到市場之后，必須根據(jù)供需雙方的合同來進行市場價格的協(xié)定以及相關(guān)的轉(zhuǎn)讓、銷售等等工作，從另一個角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品又不是一般的商品，因為其消費的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時，還具有一定的銷售難度。

1.5 開發(fā)、經(jīng)營具有計劃性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出涉及到眾多的問題，比如說企業(yè)的資金、企業(yè)的能力以及項目的發(fā)展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作，不僅僅會影響到企業(yè)的效益，甚至會威脅到企業(yè)的生存。正是因為這樣，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營具體的項目產(chǎn)品之前必須嚴格的做好相關(guān)的計劃，以確保企業(yè)的利益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作中存在的問題

2.1 會計科目不完整，無法準確反映會計信息

房地產(chǎn)行業(yè)從另一方面來說，也是產(chǎn)品加工廠，只是生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，雖說商品房也是房地產(chǎn)企業(yè)的庫存商品，但是僅憑“生產(chǎn)成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產(chǎn)企業(yè)商品開發(fā)流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產(chǎn)會計制度以外，都沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。

2.2 執(zhí)行會計核算制度五花八門

自2006年頒布了企業(yè)會計準則以來，新的準則對企業(yè)會計核算規(guī)定了具體的執(zhí)行標準，方便了會計業(yè)務的實際操作，加上各級財政部門多次對企業(yè)會計人員進行培訓，因此對新的準則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準確的會計信息。但是對大多房地產(chǎn)企業(yè)會計來說，不知道房地產(chǎn)行業(yè)該執(zhí)行何種會計制度，可以采用的有新準則、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、行業(yè)會計制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，這些都涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，但是究竟應該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規(guī)定究竟應該執(zhí)行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準確性，也是房地產(chǎn)會計核算的難點之一。

3 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施

3.1 提高信息的披露含量

從本質(zhì)上來分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想從源頭上加強自身企業(yè)的會計核算工作，提高工作的質(zhì)量以及效果，就必須及時的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預期的目標得以實現(xiàn)。具體的實施措施包括了以下幾點：第一，重視質(zhì)量保證金及風險的披露。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運作會面臨各種各樣的風險，而這些風險必須在自身企業(yè)會計工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業(yè)規(guī)避這些風險；第二，增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)的資金是企業(yè)運作的靈魂，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果能夠良好的披露每一個項目的現(xiàn)金流量信息，就能夠使企業(yè)的資金更加透明化，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用率，加速企業(yè)的發(fā)展；第三，增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與土地有著直接的關(guān)系，而土地也同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要內(nèi)容，占據(jù)著企業(yè)財務中的很大一部分，只有增加了土地的儲備量以及相關(guān)的成本構(gòu)成信息，才能夠使企業(yè)更及時的了解市場的動向以及確保自身的利益，對于企業(yè)的運作有著非常重要的作用。

3.2 完善收入確認

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進行會計核算建筑物以及土地使用權(quán)的時候，應該同時的滿足下列條件時才能夠予以確認：第一，作為房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應該能夠單獨的計量并且出售，也就是說該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可以單獨的進行劃轉(zhuǎn)或者交割；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體房地產(chǎn)成本應該能夠可靠地計量；第一，企業(yè)能夠取得與該項房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用排除法確認投資性房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出租給自身企業(yè)工作人員居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，該項房地產(chǎn)應確認為母公司的投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并財務報表的時侯，則應該作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。除此之外，企業(yè)持有的房地產(chǎn)應作為投資性房地產(chǎn)。

4 總結(jié)

總而言之，會計核算工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要構(gòu)成內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展，特別是在激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想真正的獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須及時的加強自身的會計核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業(yè)的利益，提高企業(yè)的核心競爭力，促進企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

[1]邊霞，趙業(yè)猛.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).

篇(7)

（一）未認識到內(nèi)部審計的重要性

計劃經(jīng)濟環(huán)境影響我國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)有很長一段時間，在計劃經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)中管理人員會將注意力放在生產(chǎn)管理上，很多領(lǐng)導在企業(yè)內(nèi)部審計中在認識上存在嚴重的偏差，這種思想一直延續(xù)到了現(xiàn)在。現(xiàn)在始終有很多領(lǐng)導認為對財務會計的監(jiān)督就是企業(yè)的內(nèi)部審計，這種思想無疑混淆了審計與財務的概念，甚至在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務部門中設(shè)置了審計崗位。還有一些企業(yè)中并沒有將內(nèi)部審計的范圍進行擴展，更沒有將其擴展到管理與經(jīng)營領(lǐng)域。

（二）內(nèi)部審計缺乏一定的獨立性

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的內(nèi)部審計獨立性差，在這種形勢的影響下，內(nèi)部審計工作人員的信心會嚴重不足。因為受到我國特有的體制的影響，我國企業(yè)形成了特有的管理模式，在這種特有管理模式的影響下，很多人對內(nèi)部審計工作并不理解，一些企業(yè)領(lǐng)導對內(nèi)部審計工作在企業(yè)各方面進行干涉甚至制約，內(nèi)部審計機構(gòu)和工作人員在企業(yè)中地位并不高，審計職能得不到充分的發(fā)揮，審計機構(gòu)以及人員的地位受到了影響，缺乏相對的獨立性。在這種情況的影響下，內(nèi)部審計人員缺乏做好內(nèi)部審計工作的信心。

（三）審計手段滯后于會計核算

我國的會計電算化發(fā)展速度非常快，現(xiàn)在已經(jīng)明顯超過了審計工作的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，審計人員對計算機技術(shù)并不是很熟悉，很多審計工作始終停留在手工查賬的階段，很多審計人員甚至排斥新技術(shù)在審計工作中的應用，這不僅使審計工作的難度得到了增加，同時審計工作的準確性非常差，效率不高，影響審計作用的發(fā)揮。

（四）審計人員專業(yè)結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)中，審計人員很多都是從財務部門中分離出來的，他們中的很多人實際上并沒有關(guān)于生產(chǎn)、經(jīng)營以及管理等方面相關(guān)的知識與經(jīng)驗，企業(yè)中缺乏相關(guān)專業(yè)的人員，人員結(jié)構(gòu)非常不合理，對審計職能的正常發(fā)揮造成了影響。同時，很多審計人員在審計工作中存在不安心的現(xiàn)象，在這種情況的影響下，內(nèi)部審計隊伍中出現(xiàn)了不穩(wěn)定現(xiàn)象，審計人員的整體素質(zhì)不是很高。

二、建立與完善內(nèi)部審計制度的措施

（一）提高對審計工作重要性的認識

目前《審計署關(guān)于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》已經(jīng)頒布和實施，《規(guī)定》對內(nèi)部審計工作的作用、性質(zhì)以及職能等方面都做出了非常詳細的規(guī)定；此外，《內(nèi)部審計基本準則》以及各種準則也相繼出臺，這些準則都對企業(yè)內(nèi)部審計工作進行了相應的規(guī)范。作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們應該提高管理人員的整體素質(zhì)，使領(lǐng)導者加強對內(nèi)部審計工作重要性的認識，對內(nèi)部審計機構(gòu)進行監(jiān)理和健全，使內(nèi)部審計人員在企業(yè)中的地位得到相應的提高，為內(nèi)部審計工作的順利展開創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（二）健全企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)并不健全，這主要表現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營管理層中權(quán)利交疊、職責不明等，存在董事會干預審計工作、經(jīng)營管理等現(xiàn)象。在如此不健全法人治理結(jié)構(gòu)中，內(nèi)部審計工作在方向上存在模糊性，內(nèi)部審計的正常發(fā)展受到了制約。針對這種現(xiàn)象，必須要健全法人治理結(jié)構(gòu)，促進企業(yè)內(nèi)部審計的不斷發(fā)展。

（三）對內(nèi)部審計管理制度進行完善

對內(nèi)部審計工作進行規(guī)范與完善是企業(yè)中內(nèi)部審計工作相關(guān)制度的一種重要保證。內(nèi)部審計存在的獨立性是內(nèi)部審計工作職能得到正常發(fā)揮的重要保證，與此同時，要想保證內(nèi)部審計的獨立性，就一定要由企業(yè)中的最高領(lǐng)導層領(lǐng)導內(nèi)部審計。《規(guī)定》中已經(jīng)對這一點進行了明確的規(guī)定，但是在現(xiàn)實的企業(yè)管理工作中，很多企業(yè)中內(nèi)部審計工作只是由財務部門的相關(guān)領(lǐng)導負責，內(nèi)部審計的獨立性受到了影響。所以，一定要以相關(guān)規(guī)定為根據(jù)，由企業(yè)中的主要領(lǐng)導對內(nèi)部審計工作進行領(lǐng)導，保證審計機構(gòu)具有較高的獨立性。

（四）對工作方法進行改進，不斷提高審計工作質(zhì)量

應該對內(nèi)部審計發(fā)展趨勢進行準確的把握，對現(xiàn)代內(nèi)部審計的相關(guān)方法和理論進行學習，改進內(nèi)部審計工作，保證內(nèi)部審計工作的戰(zhàn)略性審計方向，審計部門中相關(guān)工作人員應該建立起正確的審計理念，在審計方法上真正做到事前、事中以及事后審計，進而實現(xiàn)由原來的財務收支審計向經(jīng)營全過程審計的轉(zhuǎn)變，將審計的重點放在完善內(nèi)部控制制度上。審計手段從以前的手工操作轉(zhuǎn)變?yōu)殡娝慊幚恚瑢τ嬎銠C技術(shù)進行充分利用，對實用軟件進行積極開發(fā)與應用，使內(nèi)部審計的技術(shù)支撐得到進一步的提升，最終使企業(yè)內(nèi)部審計的工作效率和工作質(zhì)量得到進一步的提升。同時，采取合作參與的方式，本著一種合作的態(tài)度與被審計部門針對審計目標和審計內(nèi)容展開討論，以獲得被審計部門的支持。

（五）對內(nèi)部審計人員的專業(yè)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化

近年來在現(xiàn)代企業(yè)中，內(nèi)部審計的地位日益提高，在實際工作中內(nèi)部審計部門中不僅要有財務會計專家，還要有具備企業(yè)管理學知識和經(jīng)濟學知識的專家，除此之外，還要有風險管理、內(nèi)部控制以及公司治理和信息系統(tǒng)等方面的專家。但是現(xiàn)在內(nèi)部審計部門中人員結(jié)構(gòu)非常單一，不能與內(nèi)部審計的實際發(fā)展要求相適應，在工作中應該與生產(chǎn)技術(shù)特點相結(jié)合，增加一些懂管理、具有專業(yè)技術(shù)的人員，將一些專業(yè)人員加入到內(nèi)部審計隊伍中，這樣內(nèi)部審計人員的專業(yè)結(jié)構(gòu)才會更加合理，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計的發(fā)展要求相適應。對內(nèi)部審計人員專業(yè)結(jié)構(gòu)進行審理時內(nèi)部審計人員素質(zhì)的提高是非常關(guān)鍵的。建立現(xiàn)代企業(yè)制度就是為了對內(nèi)部審計人員的品德和業(yè)務素質(zhì)提出相關(guān)的要求，所以相關(guān)人員應該重視專業(yè)學習和知識更新，內(nèi)部審計人員不僅要精通審計和財會專業(yè)的知識，同時還要了解統(tǒng)計、經(jīng)濟管理以及工程技術(shù)、計算機等相關(guān)的專業(yè)知識。在此基礎(chǔ)上建立起一支職業(yè)道德水準高、知識素養(yǎng)好的內(nèi)部審計隊伍。

三、結(jié)語