序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇建筑企業(yè)營(yíng)銷部工作范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

售房市場(chǎng)和工作人員

一、市場(chǎng)營(yíng)銷部是商品房銷售管理的第一責(zé)任部門。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷工作以提高公司經(jīng)濟(jì)效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力為目標(biāo)，營(yíng)銷人員必須發(fā)揚(yáng)愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)奉獻(xiàn)精神，具有責(zé)任心和使命感，完成公司所交給的商品房營(yíng)銷任務(wù)。

三、售房有形市場(chǎng)是公司精神文明建設(shè)的窗口，營(yíng)銷人員要做到誠實(shí)守信、規(guī)范交易、熱情服務(wù)，自覺維護(hù)公司的聲譽(yù)和形象。

四、市場(chǎng)營(yíng)銷部在新建項(xiàng)目開盤前，應(yīng)認(rèn)真作出切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。在實(shí)施過程中，銷售價(jià)格未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更。

五、房屋預(yù)售建筑面積由投資發(fā)展部會(huì)同市場(chǎng)營(yíng)銷部計(jì)算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測(cè)量復(fù)核后，列出明細(xì)表，雙方工作人員書面確認(rèn)無誤后，報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)、財(cái)務(wù)部備案。在預(yù)售過程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時(shí)要講究服務(wù)態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設(shè)立銷售帳本、房屋預(yù)訂登記本、房屋移交登記本、售后服務(wù)登記本;認(rèn)真簽訂和及時(shí)發(fā)放房屋預(yù)售協(xié)議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質(zhì)量保證書。

八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚、日清月結(jié)，月底及時(shí)向總經(jīng)理上報(bào)銷售情況，及時(shí)報(bào)表。

九、房屋銷售后，要及時(shí)將預(yù)售協(xié)議書、買賣合同、結(jié)算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購房款必須由市場(chǎng)營(yíng)銷部于收款當(dāng)日交財(cái)務(wù)部，存至指定?姓駛В轄釧醬妗?

十一、營(yíng)銷人員要圓滿完成各自的銷售任務(wù)，負(fù)責(zé)從介紹房屋、交款、貸款、結(jié)算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營(yíng)銷過程中的全部工作。

十二、營(yíng)銷人員要保守商業(yè)機(jī)密，確保商品房?jī)r(jià)格、戶型、銷售情況等內(nèi)部信息不泄露。

十三、除完成銷售任務(wù)以外，營(yíng)銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務(wù)。

公司管理制度之合同的簽訂與管理

十四、簽訂合同必須遵守國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定。簽訂商品房買賣合同時(shí)，要明確以下內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價(jià)格、價(jià)款、付款方式和時(shí)間、交付使用條件和日期、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施狀況、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)。

十五、簽訂房屋買賣合同時(shí)要本著“重合同，守信譽(yù)”的原則，做到合法、嚴(yán)密、可行。

十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號(hào)。市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)建立合同管理臺(tái)帳(包括序號(hào)、合同號(hào)、簽約日期、對(duì)方姓名)，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。

商品房按揭貸款和其它業(yè)務(wù)

十七、為購房戶辦理按揭貸款，要熟悉業(yè)務(wù)。

篇(2)

關(guān)鍵詞：建筑產(chǎn)品文化營(yíng)銷；地域差異營(yíng)銷；市場(chǎng)報(bào)價(jià)營(yíng)銷

中圖分類號(hào)：F713.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01

我國(guó)近年來逐漸推行的招投標(biāo)制度，為每一個(gè)建筑企業(yè)提供了公平、公正參與招投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。特別是我國(guó)加入WTO以后，國(guó)外的建筑公司在我國(guó)建筑市場(chǎng)的市場(chǎng)占有率逐年升高，我國(guó)的建筑企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境逐漸惡化，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，生存以及發(fā)展的壓力也隨之升高。建筑企業(yè)如果想要在市場(chǎng)中保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，除了增強(qiáng)自身技術(shù)水平以及專業(yè)技術(shù)人才、施工管理等方面的水平以外，必須要將戰(zhàn)略目光轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)需求當(dāng)中，要?jiǎng)?chuàng)新企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷理念、制定正確的市場(chǎng)營(yíng)銷策略才能夠立足于高競(jìng)爭(zhēng)的建筑市場(chǎng)。但是近年來，我國(guó)某些建筑企業(yè)由于缺乏有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略管理手段，已經(jīng)嚴(yán)重地影響到企業(yè)承接工程，影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。由此可見，將市場(chǎng)營(yíng)銷管理作為建筑企業(yè)的主要課題進(jìn)行研究是非常有必要的。找到一個(gè)切實(shí)可行的以建筑行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷理念革新、營(yíng)銷策略轉(zhuǎn)型、營(yíng)銷部門完善為主要流程，以建筑市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的建筑企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系是提高我國(guó)建筑企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的必由之路。

一、建筑企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷的現(xiàn)狀及不足

1.市場(chǎng)營(yíng)銷管理人員對(duì)市場(chǎng)信息收集不足，對(duì)行業(yè)規(guī)劃信息不夠敏感。眾所周知，隨著信息技術(shù)的蓬勃興起，互聯(lián)網(wǎng)的交互式、動(dòng)態(tài)性、即時(shí)性和全球無障礙等特性使其作為一種全新的溝通方式成為一個(gè)最高效的營(yíng)銷工具。許多營(yíng)銷人員可以足不出戶，就可以了解全國(guó)各地甚至全世界的招投標(biāo)信息。這也培育了“懶人營(yíng)銷法”，導(dǎo)致某些營(yíng)銷人員完全依靠網(wǎng)絡(luò)而不去主管部門了解信息，作好充分的準(zhǔn)備。而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手捷足先登，提前去主管部門了解信息，預(yù)選好適合該工程的業(yè)績(jī)、人員，作好招投標(biāo)前的一切準(zhǔn)備。在招投標(biāo)網(wǎng)上招標(biāo)信息時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就會(huì)輕而易舉地獲得工程的承攬權(quán)。

2.對(duì)建筑企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷信息沒有進(jìn)行有效分類管理以及科學(xué)的分析，忽略了對(duì)建筑原材料供應(yīng)信息、地域差異化信息、國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策信息等綜合分析；不實(shí)地了解建筑材料價(jià)格，對(duì)招標(biāo)文件了解不透徹，工程量清單報(bào)價(jià)水平不高，直接造成投標(biāo)的失敗。

二、建筑市場(chǎng)營(yíng)銷分析與營(yíng)銷改革策略研究

如何進(jìn)行建筑企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷的理念革新，提高中標(biāo)率是建筑企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷改革的重點(diǎn)問題。所以筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)首先進(jìn)行建筑市場(chǎng)營(yíng)銷分析，在企業(yè)內(nèi)部建立合理的營(yíng)銷理念是建筑市場(chǎng)營(yíng)銷改革的基礎(chǔ)。

1.以建好在建工程提高企業(yè)自身品牌影響。要立足于建筑市場(chǎng)，保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，首先要加強(qiáng)建筑施工質(zhì)量管理，只有安全、優(yōu)質(zhì)、按期地完成在建工程，才能夠樹立良好的企業(yè)品牌，無形中對(duì)企業(yè)本身是一個(gè)宣傳，從而使企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。

2.根據(jù)參與工程投標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)和失敗發(fā)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距，從而進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，促進(jìn)市場(chǎng)營(yíng)銷改革工作的順利進(jìn)行。

3.加強(qiáng)投標(biāo)工作，編制好投標(biāo)文件，尤其是要編制好報(bào)價(jià)文件。

(1)研究招標(biāo)文件。購買招標(biāo)文件后，具體應(yīng)了解以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

①商務(wù)條款。即合同通用條款和專用條款，主要包括：雙方責(zé)任及義務(wù)、報(bào)價(jià)范圍、轉(zhuǎn)讓分包、工期要求、材料設(shè)備、計(jì)量支付、變更索賠、風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)、完工與保修等。②技術(shù)條款。工程條件、范圍、項(xiàng)目、工程地質(zhì)、水文氣象、工程量、施工特點(diǎn)、質(zhì)量要求、計(jì)量方法等。③圖紙。結(jié)合工程技術(shù)條款進(jìn)一步了解工程布置、細(xì)部構(gòu)造、地質(zhì)地形、主體工程、臨建工程、工程量等。④其他。附屬其他條款，匯總招標(biāo)文件中遺漏問題、模糊概念等。

(2)勘查現(xiàn)場(chǎng)。深入了解施工現(xiàn)場(chǎng)位置、地質(zhì)地貌、交通、供水供電、當(dāng)?shù)夭牧系茸匀弧⒔?jīng)濟(jì)和社會(huì)條件，以利于合理報(bào)價(jià)。參加招標(biāo)答疑會(huì)，對(duì)招標(biāo)文件不清楚或理解有偏差、漏項(xiàng)等向招標(biāo)方提問，要求明確答復(fù)。

(3)采取適當(dāng)投標(biāo)策略。

①高價(jià)贏利策略。招標(biāo)工程是本企業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)，又是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱項(xiàng)時(shí)；本企業(yè)任務(wù)飽滿，讓企業(yè)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)；施工條件差；工期要求急；支付條件不理想等情況下的工程，通常使用這種策略。②低價(jià)薄利策略。企業(yè)無后續(xù)工程，或已出現(xiàn)部分窩工，必須爭(zhēng)取中標(biāo)；投標(biāo)對(duì)手多，競(jìng)爭(zhēng)激烈的工程；本企業(yè)在附近有工程，而招標(biāo)項(xiàng)目又可利用該工程的設(shè)備、勞務(wù)，或有短期內(nèi)突擊完成等情況下的工程，通常采用該策略。③無利潤(rùn)虧損策略。本企業(yè)已大量窩工，中標(biāo)后可使部分人工、機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)，減少虧損；為打入新市場(chǎng)；為拓寬業(yè)務(wù)范圍；為掌握某種有發(fā)展前途的工程施工技術(shù)；有后續(xù)工程(如分標(biāo)段工程前期中標(biāo)后期給予優(yōu)惠待遇)等情況下，通常采用該策略。

(4)編制報(bào)價(jià)文件。投標(biāo)報(bào)價(jià)從開始編制到開標(biāo)前，企業(yè)應(yīng)采用恰當(dāng)?shù)耐稑?biāo)技巧，如：不平衡報(bào)價(jià)法、多方案報(bào)價(jià)法、增加建議方案、突然降價(jià)法、先虧后盈法、許諾優(yōu)惠條件、爭(zhēng)取評(píng)標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)等。編制最終報(bào)價(jià)表時(shí)，盡可能做到“全面考慮、綜合調(diào)整、合理報(bào)價(jià)”的原則，分析報(bào)價(jià)與實(shí)際方式之間的差額，制定下浮系數(shù)，提高中標(biāo)率。

(5)報(bào)價(jià)后評(píng)價(jià)是提高報(bào)價(jià)水平的不竭之源。

(6)未中標(biāo)報(bào)價(jià)的后評(píng)價(jià)。

(7)中標(biāo)價(jià)的后評(píng)價(jià)。

三、結(jié)語

新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，公司如何建立基于現(xiàn)實(shí)、面向未來的營(yíng)銷戰(zhàn)略和模式，獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，靠傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式能力是有限的，只有突破以往的思維定勢(shì)，深刻認(rèn)識(shí)現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)，確立基于整體競(jìng)爭(zhēng)的營(yíng)銷理念，在企業(yè)戰(zhàn)略的層次上規(guī)劃核心能力，重整營(yíng)銷資源，重建營(yíng)銷模式，構(gòu)建穩(wěn)定高效的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，并時(shí)時(shí)對(duì)跟蹤項(xiàng)目的中標(biāo)和失標(biāo)進(jìn)行總結(jié)，分析經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，進(jìn)而掌握市場(chǎng)，贏得競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)，才能獲得企業(yè)的持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

篇(3)

XX項(xiàng)目，是省、市重點(diǎn)工程。市委、市政府對(duì)其寄予了殷切的期望。由于項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和潛在的經(jīng)濟(jì)效益，我們必須把它建成，而不能搞砸;我們只能前進(jìn)，而不能停滯甚或后退。因此，公司計(jì)劃：

(一) 確保一季度XX工程全面開工，力爭(zhēng)年內(nèi)基本完成第一期建設(shè)任務(wù)。

XX第一期工程占地面積為60畝，總投資1.6億元，建筑面積12.6萬平方米。建筑物為XX商業(yè)廣場(chǎng)裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流倉庫。

1、土地征拆工作。

春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋的拆遷。三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國(guó)土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。各部門關(guān)系的協(xié)調(diào)，以總經(jīng)理室為主，顧問室配合，工程部具體操作。工程進(jìn)入實(shí)施階段后，工程部應(yīng)抓緊第二期工程的土地征拆工作聯(lián)系，適時(shí)調(diào)整主攻方向。

2、工程合同及開工。

元月份簽訂招投標(biāo)合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并行簽訂施工合同;確定監(jiān)理企業(yè)并行簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。另外，工程部應(yīng)加強(qiáng)工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

3、報(bào)建工作。

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的設(shè)計(jì);二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開工。

4、工程質(zhì)量。

XX項(xiàng)目是省、市重點(diǎn)工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將XX項(xiàng)目建成為省優(yōu)工程。

5、預(yù)決算工作。

工程部、財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款。

(二) 切實(shí)完成年?duì)I銷任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)

公司確定的20xx年醫(yī)藥商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓式寫字樓的銷售年任務(wù)為1.5億元。該任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。故必須做好營(yíng)銷這篇大文章。

1、實(shí)行置業(yè)任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。

20xx年公司各類樓盤的銷售任務(wù)是1.5億元，其中一季度1500萬元、二季度4500萬元、三季度4500萬元、四季度4500萬元。按XX所簽協(xié)議書，該任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。為完成年度營(yíng)銷任務(wù)，我們建議：策劃公司可實(shí)行置業(yè)任務(wù)分解，到人到片。而不是單純依靠招商大廳或中心活動(dòng)。可采取更為靈活的銷售方式，全面完成年銷任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進(jìn)。在營(yíng)銷形式上，應(yīng)完善團(tuán)購、中心活動(dòng)推介、上門推介等方案，努力創(chuàng)造營(yíng)銷新模式，以形成自我營(yíng)銷特色。

2、合理運(yùn)用廣告形式，塑造品牌擴(kuò)大營(yíng)銷

新的一年，公司在20xx年的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步擴(kuò)大廣告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是擴(kuò)大樓盤營(yíng)銷。廣告宣傳、營(yíng)銷策劃方面，XX應(yīng)在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、效果評(píng)估、周期計(jì)劃、設(shè)計(jì)新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復(fù)、設(shè)計(jì)呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3、努力培養(yǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍，逐步完善激勵(lì)機(jī)制

策劃公司的置業(yè)顧問以及公司營(yíng)銷部的營(yíng)銷人員，是一個(gè)有機(jī)的合作群體。新的一年，公司將充分運(yùn)用此部分資源。策劃公司首先應(yīng)抓好營(yíng)銷人員基本知識(shí)培訓(xùn)工作，使?fàn)I銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊(duì)伍。其次是逐步完善營(yíng)銷激勵(lì)機(jī)制，在制度上確立營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)辦法，具體的獎(jiǎng)勵(lì)方案由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)起草。

4、拓寬融資渠道，挖掘社會(huì)潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會(huì)融資、國(guó)債融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道。通過讓股、擴(kuò)股等辦法擴(kuò)大資金流，以保證XX項(xiàng)目建設(shè)資金的及時(shí)到位。

(三)全面啟動(dòng)招商程序，注重成效開展工作

招商工作是XX建成后運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。該工作開展順利與否，也直接影響公司的樓盤銷售。因此，在新的一年，招商應(yīng)有計(jì)劃地、有針對(duì)性地、適時(shí)適量地開展工作。

篇(4)

【關(guān)鍵詞】關(guān)系營(yíng)銷；建筑施工企業(yè)；客戶關(guān)系

建筑產(chǎn)品主要根據(jù)業(yè)主和顧客的功能要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造，屬于定制服務(wù)，建筑企業(yè)無法自行研發(fā)制造；建筑產(chǎn)品的交易由生產(chǎn)者與顧客直接進(jìn)行，不存在分銷和流通環(huán)節(jié)；建筑產(chǎn)品主要采用競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)方式確定承包價(jià)格，建筑企業(yè)無法自行定價(jià)；建筑市場(chǎng)的需求缺乏彈性，對(duì)促銷和廣告不敏感。因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷4P組合理論對(duì)建筑行業(yè)缺乏適用性。關(guān)系營(yíng)銷從根本上改變了傳統(tǒng)營(yíng)銷將交易視作營(yíng)銷活動(dòng)的關(guān)鍵和終結(jié)的狹隘認(rèn)識(shí)，面對(duì)日益殘酷的競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)，許多建筑施工企業(yè)逐步認(rèn)識(shí)到關(guān)系營(yíng)銷的重要性。

一、建筑施工企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷的本質(zhì)

所謂關(guān)系營(yíng)銷，是把營(yíng)銷活動(dòng)看成企業(yè)與顧客、供銷商、競(jìng)爭(zhēng)者、內(nèi)部員工、政府機(jī)構(gòu)和社會(huì)組織發(fā)生互動(dòng)作用的過程，旨在通過與之建立、發(fā)展、保持長(zhǎng)期良好的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)。企業(yè)置身于社會(huì)大環(huán)境之中，其營(yíng)銷活動(dòng)的核心是正確處理與消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、供應(yīng)商、分包商、金融機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)、社區(qū)以及公眾之間的關(guān)系。關(guān)系營(yíng)銷的目的在于針對(duì)客戶目前與未來的需要，進(jìn)行持續(xù)性地交流，讓客戶永遠(yuǎn)成為企業(yè)的客戶、朋友與合作伙伴。關(guān)系營(yíng)銷以溝通為基礎(chǔ)，通過持續(xù)有效的溝通建立信任關(guān)系，追求共贏與互利。建筑施工企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷的對(duì)象主要包括：

1．業(yè)主。業(yè)主是施工企業(yè)的主要客戶，客戶營(yíng)銷的目的不僅是與其簽訂承包合同，更重要的是通過關(guān)系營(yíng)銷和為業(yè)主提供超附加值的服務(wù)，與其建立信任關(guān)系，并使之成為企業(yè)的忠誠客戶。

2．員工。員工不僅是企業(yè)的人力資源，更是為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的最關(guān)鍵、最活躍因素。沒有滿意的員工，就不會(huì)有滿意的顧客。員工營(yíng)銷就是通過工資待遇、分配制度、升遷機(jī)會(huì)、工作環(huán)境、企業(yè)氛圍、內(nèi)部溝通等環(huán)節(jié)的精心設(shè)計(jì)，提高員工滿意度，激發(fā)員工的工作熱情、發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

3．協(xié)作者。包括設(shè)計(jì)公司、咨詢公司、監(jiān)理公司等。通過正式的業(yè)務(wù)交往和非正式的關(guān)系溝通，增進(jìn)了解，建立信任，實(shí)現(xiàn)互惠互利的協(xié)作目的，建立長(zhǎng)期合作的伙伴關(guān)系。

4．分包與供應(yīng)商。通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)選擇分包與供應(yīng)商，可以合理配置資源，分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)成本。對(duì)分包商和供應(yīng)商營(yíng)銷的原則是利益同享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、誠意合作、共同發(fā)展，而不應(yīng)該為了暫時(shí)利益損害民期建立的互惠互利的合作關(guān)系，因?yàn)榉职c供應(yīng)商的經(jīng)常變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致交易成本的增加，而長(zhǎng)期合作伙伴會(huì)因?yàn)楸舜诵湃巍⑴浜夏鯇?dǎo)致成本和風(fēng)險(xiǎn)的降低。

5．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于營(yíng)銷的目的是由惡性競(jìng)爭(zhēng)走向聯(lián)合與合作，通過聯(lián)合投資、聯(lián)合投標(biāo)、聯(lián)合承包和互相持股，以資金合作、技術(shù)合作、市場(chǎng)合作、股份合作等方式實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)共贏。

6．金融與政府機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)營(yíng)銷的目的是建立信任關(guān)系、拓寬融資渠道，爭(zhēng)取資金支持，政府營(yíng)銷的目的是在項(xiàng)目開發(fā)、工程投標(biāo)、以及項(xiàng)目實(shí)施過程中取得政府部門的支持和協(xié)助，為市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)和項(xiàng)目實(shí)施創(chuàng)造良好的外部環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。

二、建筑施工企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷的實(shí)踐途徑

建筑施工企業(yè)的關(guān)系營(yíng)銷途徑可分解為客戶關(guān)系管理、重視公共關(guān)系和以服務(wù)建立關(guān)系三方面，其中客戶關(guān)系管理是基礎(chǔ)，重視公共關(guān)系是手段，以服務(wù)建立關(guān)系是核心。

（一）客戶關(guān)系管理

建筑施工企業(yè)投標(biāo)階段的客戶關(guān)系主要由區(qū)域辦事處管理，項(xiàng)目實(shí)施階段的客戶關(guān)系由項(xiàng)目部管理，而項(xiàng)目部會(huì)隨著項(xiàng)目的完成解散，施工企業(yè)的客戶關(guān)系極易中斷和流失。通過營(yíng)銷人員建立的關(guān)系一般以個(gè)人關(guān)系為主，容易隨著營(yíng)銷人員的調(diào)動(dòng)而變化和消失，建筑施工企業(yè)具有很大的流動(dòng)性，人員調(diào)動(dòng)比較頻繁，建筑施工企業(yè)史應(yīng)該設(shè)法加強(qiáng)客戶關(guān)系管理，建立客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，將大量的個(gè)人關(guān)系升華到企業(yè)的關(guān)系資源。

一方面，建立客戶關(guān)系管理機(jī)構(gòu)，設(shè)立有信譽(yù)的業(yè)主、供應(yīng)商、分包商以及設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、中介咨詢機(jī)構(gòu)的客戶檔案，由專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)其信息進(jìn)行跟蹤收集，并通過滿意度調(diào)查、邀請(qǐng)參觀、定期拜訪、舉行活動(dòng)等方式進(jìn)行溝通和互動(dòng)，與其建立持久的信任關(guān)系。另一方面，盡量保持營(yíng)銷人員和項(xiàng)目部的穩(wěn)定性，例如，在市場(chǎng)份額較大的地區(qū)設(shè)立機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)的區(qū)域分公司，項(xiàng)目部盡量實(shí)行區(qū)域化流動(dòng)，人員盡量保持動(dòng)態(tài)穩(wěn)定。

（二）重視公共關(guān)系

公共關(guān)系是通過有一計(jì)劃地、持續(xù)地努力，建立并維持組織與公眾之間良好相互理解的行為過程，目的是與這些公眾之間建立互相信任的關(guān)系。建筑施工企業(yè)可通過公司重大事項(xiàng)新聞、企業(yè)業(yè)績(jī)媒介宣傳、政府關(guān)系協(xié)調(diào)、大型活動(dòng)策劃等公關(guān)活動(dòng)樹立自己的品牌和社會(huì)形象，提高企業(yè)的知名度和美譽(yù)度。同時(shí)通過公關(guān)策劃，配合企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，向業(yè)主等營(yíng)銷對(duì)象施加公眾影響，取得良好的公關(guān)效果和營(yíng)銷成果。

例如2005年2月，中鐵一局集團(tuán)得知某市重點(diǎn)工程項(xiàng)目將于2003年10月招標(biāo)，為提高中標(biāo)率，公關(guān)和宣傳活動(dòng)進(jìn)行認(rèn)真策劃，確定目標(biāo)受眾為：業(yè)主相關(guān)人員、技術(shù)專家、政府官員、廣大市民。

公關(guān)策劃：2003年3月，由辦事處負(fù)責(zé)將本公司的宣傳畫冊(cè)和成立30周年紀(jì)念品向業(yè)卞相關(guān)人員和專家贈(zèng)送；5～9月份，通過正式和非正式渠道邀請(qǐng)業(yè)主單位主要人員參觀公司正在北京和廣州實(shí)施的類似工程，并促成與該項(xiàng)目的業(yè)主和監(jiān)理單位進(jìn)行座談；7～9月，將公司對(duì)此工程的方案建議和意見以書面形式遞交業(yè)主參考；8～9月，公司董事長(zhǎng)對(duì)業(yè)主主要人員進(jìn)行工作拜訪，介紹公司情況和參與該工程的意愿；投標(biāo)期間，在積極認(rèn)真組織投標(biāo)文件編制的同時(shí)，在該市發(fā)行量最大的報(bào)紙頭版刊登本企業(yè)近年的施工業(yè)績(jī)和實(shí)力報(bào)道。

實(shí)施過程：通過周密部署和安排，各項(xiàng)公關(guān)工作由專人負(fù)責(zé)，基本按照時(shí)間表完成。通過一系列公關(guān)活動(dòng)，該企業(yè)的施工能力、現(xiàn)場(chǎng)管理、工程質(zhì)量、企業(yè)信譽(yù)以及人員素質(zhì)都給業(yè)主和專家留下了良好的印象。最終通過報(bào)價(jià)、施工方案、業(yè)績(jī)和信譽(yù)的綜合評(píng)比，該公司以綜合評(píng)比第一名的身份如愿以償?shù)哪玫搅嗽擁?xiàng)價(jià)值近1.4億元的工程。

（三）以服務(wù)建立關(guān)系

企業(yè)服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值。建筑產(chǎn)品是在業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、政府監(jiān)督部門等各方主體的參與下共同完成的，在招投標(biāo)階段、建造以及使用過程中，各方都會(huì)從各自的角度出發(fā)，提出許多要求、建議和意見，建筑施工企業(yè)應(yīng)該將他們當(dāng)顧客看待，樹立“以客為尊”的服務(wù)理念和服務(wù)意識(shí)，熱情接待、主動(dòng)溝通、積極回應(yīng)。從這個(gè)角度講，建筑施工企業(yè)的營(yíng)銷過程，也就是向顧客提供滿意服務(wù)的過程。

建筑施工企業(yè)應(yīng)該通過在投標(biāo)、建造以及使用階段對(duì)業(yè)主和用戶提供細(xì)致、周到的服務(wù)，并進(jìn)行顧客滿意度的追蹤和調(diào)查，主動(dòng)進(jìn)行質(zhì)量回訪等方法，建立、拓展、保持和強(qiáng)化與顧客的關(guān)系。通過“精確化服務(wù)”，把顧客的事看作自己的事，精確地了解和設(shè)法滿足顧客希望的產(chǎn)品和服務(wù)，將服務(wù)理念融于關(guān)系營(yíng)銷當(dāng)中。

例如浙江省著名民營(yíng)建筑企業(yè)寶業(yè)集團(tuán)在迅速發(fā)展的同時(shí)，注意正確處理企業(yè)與社會(huì)的關(guān)系，自覺從業(yè)主的立場(chǎng)考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，認(rèn)為企業(yè)的發(fā)展源于社會(huì)各方的信仟與支持，提出回報(bào)社會(huì)和重視社會(huì)親和力的經(jīng)營(yíng)觀念。企業(yè)主動(dòng)為政府分憂，積極對(duì)政府發(fā)展項(xiàng)目和公益項(xiàng)目提供支持，樹立了良好的企業(yè)形象，同時(shí)得到了源源不斷地回報(bào)，許多政府項(xiàng)目都將寶業(yè)集團(tuán)作為主要的工程候選人。

三、建筑施工企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷的兩個(gè)階

段

如圖1所示，施工企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)可分成兩個(gè)基本階段：投標(biāo)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。投標(biāo)階段市場(chǎng)營(yíng)銷包括市場(chǎng)調(diào)研分析、營(yíng)銷策劃、機(jī)構(gòu)設(shè)立與人員分工、搜集信息、建立工作關(guān)系、辦理市場(chǎng)準(zhǔn)入手續(xù)、資格審查、投標(biāo)文件編制與遞交、合同談判、辦理保函等一系列活動(dòng)，其直接成果是簽定施工承包合同。營(yíng)銷對(duì)象包括業(yè)主、中介或招標(biāo)、業(yè)主聘請(qǐng)的專家、以及對(duì)該項(xiàng)目有影響的政府官員等，一般由公司營(yíng)銷部門以及其管轄的區(qū)域辦事處等分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目實(shí)施階段市場(chǎng)營(yíng)銷通常被施工企業(yè)稱之為二次經(jīng)營(yíng)，指在項(xiàng)目實(shí)施過程中努力與業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理建立良好的關(guān)系，進(jìn)行關(guān)系營(yíng)銷，以合同文件為依據(jù)，以感情交流為基礎(chǔ)，以基礎(chǔ)資料為證據(jù)，通過變更、調(diào)價(jià)、索賠等手段，爭(zhēng)取其理解、支持與同情，千方百計(jì)減少損失，增加利潤(rùn)。

在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，工程項(xiàng)目多以低價(jià)中標(biāo)，而且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，有的甚至低于企業(yè)所能承受的成本價(jià)格，施工企業(yè)要取得利潤(rùn)，除了加強(qiáng)內(nèi)部管理和成本控制，在施工過程中進(jìn)行二次經(jīng)營(yíng)，充分利用合同中的有利條款，以關(guān)系營(yíng)銷為手段，通過各種策略，千方百計(jì)進(jìn)行變更、調(diào)價(jià)和索賠，恐怕是施工企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存的重要手段。

例如，某城市高架橋項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)4630萬元，合同工期5個(gè)月，由于采用最低價(jià)中標(biāo)，經(jīng)施工單位測(cè)算，預(yù)計(jì)虧損120萬元。施工過程中，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，通過對(duì)合同條款的分析，施工單位及時(shí)提出以下變更和索賠報(bào)告：（1）投標(biāo)時(shí)業(yè)主提供的地質(zhì)資料與實(shí)際鉆探結(jié)果不符，樁基礎(chǔ)的實(shí)際入巖深度增加，要求業(yè)主提高鉆孔樁的中價(jià)；（2）由于受交通組織和拆遷干擾，改變了原施工方案和施工順序，把原施工組織中的滿堂支架澆筑方案改為膺架澆筑，導(dǎo)致工期延長(zhǎng)和費(fèi)用增加，要求業(yè)主給予補(bǔ)償；（3）由于業(yè)主提供的甲供材料供應(yīng)不及時(shí)，造成停工待料共計(jì)18天，要求業(yè)主承擔(dān)停工損失。

以上變更和索賠費(fèi)用共計(jì)320萬元，由于資料翔實(shí)，事實(shí)清楚，依據(jù)可靠，經(jīng)過大量的說服和談判工作，爭(zhēng)取了監(jiān)理單位和業(yè)主的同情和認(rèn)可，最終給予補(bǔ)償217萬元。通過項(xiàng)目實(shí)施過程中的二次經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)目基本持平，為企業(yè)挽回?fù)p失100多萬元。

四、結(jié)語

建筑施工企業(yè)通過有效地實(shí)施關(guān)系營(yíng)銷，能夠擴(kuò)大營(yíng)銷業(yè)績(jī)，提高市場(chǎng)占有額，同時(shí)進(jìn)一步提高企業(yè)形象，創(chuàng)立品牌，從而獲得建筑施工市場(chǎng)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而關(guān)系營(yíng)銷也必然會(huì)成為建筑施工企業(yè)新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和營(yíng)銷武器。

參考文獻(xiàn)

[1]菲利普·科特勒著，趙平，等譯．市場(chǎng)營(yíng)銷原理[M]．北京：清華大學(xué)出版社，2001．

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篇(5)

關(guān)鍵詞：施工管理；成本控制；措施

中圖分類號(hào)：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、建筑工程成本控制的概述

在管理科學(xué)中，建筑工程管理是一個(gè)非常重要的分支，并且建筑工程管理具有自身的顯著特點(diǎn)。近年來，企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力日趨激烈，而建筑施工企業(yè)只有全面控制好成本，才可以不斷提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

管理工作蘊(yùn)含的一個(gè)重要職能就是控制，從本質(zhì)上來講沒有控制就不存在管理。控制就是某一組織為了實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)而制定和采取的方案和措施。成本控制，是在工程施工成本形成過程中，對(duì)企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正偏差，對(duì)實(shí)施過程中所消耗的資源加以合理控制，保證成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。按照對(duì)成本實(shí)行全面、全過程控制的要求將控制分為以下幾個(gè)階段：首先，工程投標(biāo)階段。在預(yù)測(cè)成本時(shí)，要以工程概況以及招標(biāo)文件出發(fā)，繼而為投標(biāo)提出科學(xué)化的意見；其次，施工準(zhǔn)備階段。按照設(shè)計(jì)圖紙的要求完成自審、會(huì)審等工作，同時(shí)要編制合理的成本方案，以便于事前控制成本；再次，施工階段。在控制實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用時(shí)要以施工預(yù)算、材料消耗定額等作為依據(jù)；最后，竣工階段及后期維護(hù)階段，合理的控制竣工驗(yàn)收過程中的費(fèi)用與后期維護(hù)的費(fèi)用。

二、控制成本的原則

1、全員控制

工程成本作為一項(xiàng)綜合性指標(biāo)，通常情況下，通過該指標(biāo)對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行考核。由于工程成本涉及施工單位的各部門，同時(shí)直接關(guān)系到職工的切身利益，在這種情況下，需要大家共同努力對(duì)工程成本進(jìn)行控制。在施工過程中，需要各組織或部門，以及個(gè)人等擔(dān)負(fù)起責(zé)任，通過對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行分解，利用規(guī)章制度將成本責(zé)任具體到個(gè)人，進(jìn)而在一定程度上幫助員工樹立起全員控制的觀念。

2、全過程控制

對(duì)于工程來說，成本控制貫穿整個(gè)施工過程。在這種情況下，需要在形成成本的全過程中樹立成本意識(shí)。首先投標(biāo)階段，做好成本預(yù)測(cè)工作，進(jìn)而為簽好施工合同奠定基礎(chǔ)；其次中標(biāo)施工階段，通過制訂成本計(jì)劃和相應(yīng)的成本目標(biāo)，在一定程度上做好事中成本控制；最后竣工驗(yàn)收階段，對(duì)于工程結(jié)算要及時(shí)的辦理，同時(shí)做好相應(yīng)的成本核算，進(jìn)而為下次的成本控制積累經(jīng)驗(yàn)。

3、開源與節(jié)流相結(jié)合

對(duì)于施工企業(yè)來說，通過對(duì)成本進(jìn)行控制，在一定程度上提高了經(jīng)濟(jì)效益，通常情況下，降低成本支出和增加預(yù)算收入是進(jìn)行成本控制的主要途徑。因此，在形成成本的過程中，對(duì)成本進(jìn)行控制，一方面“以收定支”，對(duì)成本進(jìn)行定期核算和分析，同時(shí)查找成本節(jié)、超的原因，并對(duì)其進(jìn)行分析，制定相應(yīng)的措施；另一方面對(duì)合同加強(qiáng)管理，及時(shí)辦理合同價(jià)款的結(jié)算。

4、目標(biāo)管理

目標(biāo)管理作為一種管理方式，是組織開展管理工作的基礎(chǔ)，在對(duì)成本進(jìn)行控制的過程中，通常情況下也要遵守設(shè)定、分解目標(biāo)-落實(shí)目標(biāo)責(zé)任-檢查執(zhí)行結(jié)果-對(duì)目標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)和調(diào)整的原則，同時(shí)確保目標(biāo)管理形成良性循環(huán)。在實(shí)施目標(biāo)管理的過程中，對(duì)設(shè)定的目標(biāo)進(jìn)行分析，確保目標(biāo)的真實(shí)性，并對(duì)目標(biāo)進(jìn)行分解，將目標(biāo)落實(shí)到具體的組織或個(gè)人；目標(biāo)的責(zé)任要全面具體，一方面有工作責(zé)任，另一方面有成本責(zé)任。例如，在選擇施工方法的過程中，技術(shù)人員需要確保技術(shù)的可行性，既要符合工作的責(zé)任要求，又要滿足經(jīng)濟(jì)方面的要求；及時(shí)檢查目標(biāo)，在檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決；在對(duì)目標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，確保評(píng)價(jià)的公正性、合理性。

5、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合

在施工過程中，通過將責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行結(jié)合，在一定程度上為成本控制奠定基礎(chǔ)和提供保障。在對(duì)成本進(jìn)行控制時(shí)，經(jīng)理及各管理人員需要擔(dān)負(fù)相應(yīng)的成本責(zé)任，進(jìn)而對(duì)成本形成責(zé)任控制網(wǎng)絡(luò)。進(jìn)一步落實(shí)成本責(zé)任，同時(shí)賦予責(zé)任人一定的權(quán)力，從實(shí)質(zhì)上對(duì)成本進(jìn)行控制。例如，采購人員采購材料的過程中，在不違規(guī)的情況下，需要享有選擇供應(yīng)商的權(quán)力，在一定程度上確保材料價(jià)格的最低性。

三、建筑工程成本控制常見的不合理現(xiàn)象

1、成本控制意識(shí)的不足

建設(shè)工程單位中的成本控制就是需要采用高效的科學(xué)的管理方法將實(shí)際的建設(shè)工程中產(chǎn)生的實(shí)際費(fèi)用嚴(yán)格地控制在預(yù)算之內(nèi)。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)著重削減建設(shè)工程造價(jià)中的成本費(fèi)用。而在具體的施工過程中，采用科學(xué)有效的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理等措施，認(rèn)真地核算預(yù)算成本與實(shí)際成本之間的差距，對(duì)建設(shè)工程成本做出詳細(xì)分析，從而發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生差距的原因，并需要科學(xué)的方法予以處理。然而，在實(shí)際的工程中，建設(shè)工程單位成本控制意識(shí)非常缺乏。面對(duì)當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在投標(biāo)中忽略了施工成本的得失，盲目地承包工程，以量取勝。這種總是想先承包下工程，而不去科學(xué)地核算成本，使得施工單位需要使用非常多的現(xiàn)金流，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。

2、成本管理制度不健全

建筑工程單位的成本管理一般可以分為兩種，即直接成本管理和間接成本管理。直接成本管理就是對(duì)具體的可見的成本進(jìn)行管理，而間接成本管理就是對(duì)那些表面不可見但是對(duì)工程成本有影響的管理。對(duì)于施工企業(yè)來說，往往會(huì)忽視間接成本管理。除此之外，由于建設(shè)工程單位成本管理制度的不健全，使得具體的施工成本落實(shí)不到位，不能夠有效對(duì)成本進(jìn)行控制。

3、原材、設(shè)備等的管理紕漏

建設(shè)工程單位施工過程中的材料和設(shè)備是成本的一項(xiàng)重要內(nèi)容。材料成本是指在建筑施工過程中所消耗的周轉(zhuǎn)性材料、原材料以及輔材料的成本。設(shè)備就是在進(jìn)行施工的過程中需要用到而購置的設(shè)備以及設(shè)備的損耗等成本。一般而言，對(duì)于材料和設(shè)備的成本占據(jù)施工單位成本的一大部分。原材料以及設(shè)備的成本管理是整個(gè)工程成本控制好壞的關(guān)鍵點(diǎn)。而在當(dāng)前大多數(shù)建設(shè)工程單位在施工過程中缺乏完善的材料設(shè)備控制成本管理機(jī)制。

四、加強(qiáng)建筑工程成本控制的有效措施

1、全過程的成本控制

1.1工程投標(biāo)階段的成本控制

投標(biāo)前要深入研究招標(biāo)文件，深入開展標(biāo)前調(diào)查，結(jié)合企業(yè)的各項(xiàng)管理定額，在預(yù)測(cè)成本基礎(chǔ)上合理確定投標(biāo)價(jià)。建筑施工企業(yè)非常有必要建立投標(biāo)評(píng)審制度，著重對(duì)所投標(biāo)的成本利潤(rùn)水平進(jìn)行專業(yè)評(píng)價(jià)。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)性大、缺乏盈利空間的，要予以放棄。對(duì)企業(yè)營(yíng)銷部門的考核，不應(yīng)僅停留在“中標(biāo)率”、“中標(biāo)額”上，還應(yīng)將中標(biāo)的預(yù)計(jì)成本、預(yù)期利潤(rùn)與營(yíng)銷部門的業(yè)績(jī)掛鉤，避免營(yíng)銷部門盲目追求中標(biāo)而忽視中標(biāo)的質(zhì)量。

1.2施工準(zhǔn)備階段的成本控制

在施工準(zhǔn)備階段，要以設(shè)計(jì)圖紙以及有關(guān)技術(shù)資料為依據(jù)來認(rèn)真分析施工方法、施工順序以及技術(shù)組織措施等，并且這一階段利用價(jià)值工程的原理來制定科學(xué)的、合理的施工方案。但建筑施工企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步優(yōu)化施工方案，同時(shí)要編制具體的成本預(yù)算，將部門、施工隊(duì)的責(zé)任落實(shí)到位，為成本控制奠定可靠的基礎(chǔ)。

1.3施工過程的成本控制

一方面，應(yīng)當(dāng)管理好施工任務(wù)單及限額領(lǐng)料單。尤其做好每一個(gè)分部分項(xiàng)工程完成之后的驗(yàn)收，還要核對(duì)實(shí)際消耗材料的數(shù)量，確保施工任務(wù)單、限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料的準(zhǔn)確性，為成本控制提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。另一方面，要核對(duì)施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算情況，對(duì)分項(xiàng)工程的成本差異進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)建筑施工企業(yè)要收集、整理成本的原始資料，正確的計(jì)算月季度成本，定期開展成本分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差并予以糾正。

1.4竣工驗(yàn)收階段的成本控制

建筑施工企業(yè)要做好工程結(jié)算的工作。在工程保修期間，由經(jīng)理來引導(dǎo)工作人員按照保修計(jì)劃進(jìn)行保修，加強(qiáng)保修費(fèi)用的控制。建筑施工企業(yè)應(yīng)重視工程結(jié)算的審查工作，但是要想切實(shí)做好這項(xiàng)工作需要注意以下環(huán)節(jié)：分析竣工材料；核實(shí)工程數(shù)量；在結(jié)算過程中扣除未完成的工作。同時(shí)還要審查現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性、真實(shí)性，審查簽證單的內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙中的內(nèi)容是否有重復(fù)內(nèi)容，如果確實(shí)存在重復(fù)內(nèi)容，務(wù)必要盡快予以消除。

2、構(gòu)建全員成本控制體系

2.1以經(jīng)理為核心，建立管理團(tuán)隊(duì)

施工的成本控制不單單是成本管理人員的職責(zé)，同時(shí)也是所有管理人員的職責(zé)，為此必須突出經(jīng)理對(duì)于成本控制“第一責(zé)任人”的地位與作用。在成本控制中，人的因素非常重要，關(guān)鍵崗位必須由具備理論知識(shí)和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)且具備職業(yè)道德的人來擔(dān)任。為了進(jìn)一步降低施工企業(yè)的成本，經(jīng)理必須要求并協(xié)調(diào)各個(gè)部門、各個(gè)作業(yè)單位統(tǒng)一思想和行動(dòng)，密切合作，切實(shí)做好自身的崗位工作。

2.2從企業(yè)和部?jī)蓚€(gè)層面，構(gòu)建成本控制責(zé)任制

建筑施工企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)工程部的監(jiān)督檢查和考評(píng)管理，要科學(xué)合理地制定成本效益考核指標(biāo)，簽訂責(zé)任狀或管理目標(biāo)責(zé)任書，建立并發(fā)揮激勵(lì)約束機(jī)制應(yīng)有的作用，做到獎(jiǎng)罰分明。建筑施工企業(yè)還應(yīng)將部成本效益指標(biāo)完成情況的好壞作為干部考核和提拔任用的依據(jù)，成本效益指標(biāo)完成情況須依據(jù)內(nèi)部獨(dú)立審計(jì)結(jié)果予以認(rèn)定。經(jīng)理對(duì)成本控制負(fù)責(zé)，為此經(jīng)理應(yīng)調(diào)動(dòng)部部門和人員，進(jìn)一步細(xì)化編制成本控制指標(biāo)，并進(jìn)行層層分解和落實(shí)到各部門、施工隊(duì)乃至個(gè)人。

2.3施工隊(duì)分包成本控制的責(zé)任制

在建筑業(yè)快速發(fā)展的過程中，建筑施工企業(yè)使用外部勞務(wù)是一種普遍的現(xiàn)象。經(jīng)理部與施工隊(duì)要通過勞務(wù)合同建立起發(fā)包與承包的關(guān)系后，如何對(duì)施工隊(duì)分包成本進(jìn)行控制，是工程成本控制的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。第一，建筑施工企業(yè)選用施工隊(duì)，必須堅(jiān)持公開、公平、擇優(yōu)錄用和相對(duì)透明的原則，建立制度抵制行業(yè)不正之風(fēng)。第二，要在勞務(wù)合同中明確規(guī)定雙發(fā)的權(quán)利與義務(wù)，明確工作內(nèi)容和結(jié)算單價(jià)，無論是正式工程、臨建工程，其工作內(nèi)容必須是可以計(jì)量的，杜絕模糊的合同規(guī)定和模糊的結(jié)算，以實(shí)物工程量為基礎(chǔ)進(jìn)行結(jié)算，合同單價(jià)必須控制在成本預(yù)算之內(nèi)。第三，對(duì)于勞務(wù)隊(duì)伍完成規(guī)定作業(yè)所使用的材料物資，必須嚴(yán)格領(lǐng)用手續(xù)，堵塞由于使用施工隊(duì)可能出現(xiàn)物資管理方面的漏洞。

五、結(jié)束語

統(tǒng)而言之，建筑工程成本控制是一項(xiàng)復(fù)合性較強(qiáng)的工作，要想控制好工程成本，需要從企業(yè)層面、部層面建立起一整套成本管理制度和控制體系，需要各部門和員工的密切配合與協(xié)作。所以，在控制建筑工程成本的過程中，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對(duì)自身實(shí)際情況，找出工程成本管理中存在的問題和癥結(jié)，采取行之有效的應(yīng)對(duì)措施，避免出現(xiàn)成本控制中的不合理現(xiàn)象，從而為建筑工程的順利竣工以及工程整體效益的提高提供堅(jiān)實(shí)的保障。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李文.建筑工程項(xiàng)目中的成本管理探析[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2014，12：49-51.

[3]賀鳳義，杜詩恩.建筑施工的成本管理[J].山西建筑，2014，30：269-270.

篇(6)

【關(guān)鍵詞】電力工程項(xiàng)目；供電規(guī)劃；申報(bào)；技術(shù)方案

前言

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的基礎(chǔ)性行業(yè)，電力工業(yè)在現(xiàn)代社會(huì)中的作用是至關(guān)重要的，已經(jīng)成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、工業(yè)等行業(yè)和領(lǐng)域中不可獲取的重要組成部分。而受能源危機(jī)的影響，如何做好供電規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，運(yùn)用較少的投資成本，得到良好的電力供應(yīng)效果，滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需求，是電力企業(yè)需要重點(diǎn)研究的課題，同時(shí)也引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

1 供電規(guī)劃的意義

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技水平的不斷提高，人們對(duì)于社會(huì)生產(chǎn)和自身的生活提出了更高的要求，各種先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備不斷涌現(xiàn)，極大地推動(dòng)了社會(huì)的進(jìn)步。而電力能源作為當(dāng)前應(yīng)用最為廣泛的基礎(chǔ)性能源，對(duì)于社會(huì)的發(fā)展和人們的日常生活有著不容忽視的作用。但是，受資源短缺的影響，全球性的能源危機(jī)使得電力生產(chǎn)的成本不斷提升，也威脅著社會(huì)的穩(wěn)定。因此，對(duì)于電力企業(yè)而言，如合在現(xiàn)有的資源條件下，對(duì)有限的電力能源進(jìn)行合理設(shè)計(jì)和分配，在充分滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的同時(shí)，降低電力的投資成本，得到更加高效的供電效果，不僅其提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵，更是促進(jìn)電力行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，是當(dāng)前形勢(shì)下電力企業(yè)發(fā)展中需要研究的核心問題。因此，做好電力工程項(xiàng)目的供電規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，具有十分巨大的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。

2 電力工程項(xiàng)目供電規(guī)劃申報(bào)及技術(shù)方案設(shè)計(jì)

以某城市新區(qū)的建設(shè)為例，從供電規(guī)劃的設(shè)計(jì)、申報(bào)、負(fù)荷計(jì)算等方面，對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

2.1 工程概況

該城市新區(qū)位于城市的東部地區(qū)，屬于高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，鄰近河流，附近有該市的著名翡翠湖公園，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。該新城區(qū)整體面積約33萬平方米，屬于大型城市綜合體項(xiàng)目，包含有居民小區(qū)、娛樂廣場(chǎng)、寫字樓、商業(yè)街、度假酒店等，功能齊全，屬于城市重點(diǎn)規(guī)劃的項(xiàng)目之一。

2.2 供電規(guī)劃設(shè)計(jì)

該區(qū)域進(jìn)行供電規(guī)劃設(shè)計(jì)，啟動(dòng)于項(xiàng)目規(guī)劃整體報(bào)批完成后，需要對(duì)各方面的影響因素進(jìn)行充分考慮，如各種業(yè)態(tài)及面積、住宅面積以及戶數(shù)、景觀配電等。同時(shí)，為了確保供電規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性和有效性，通過招標(biāo)的方式，選擇了具有相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)和豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)工作。由于當(dāng)前我國(guó)的供電行業(yè)屬于壟斷性行業(yè)，因此供電申報(bào)的對(duì)接部位，是客服中心或者供電局自身的營(yíng)銷部，通常需要在供電局的服務(wù)大廳中，遞交相應(yīng)的申報(bào)材料，并與該區(qū)域的相關(guān)負(fù)責(zé)人保持隨時(shí)的溝通和聯(lián)系，以切實(shí)保證供電規(guī)劃設(shè)計(jì)的有效進(jìn)行。

2.3 負(fù)荷計(jì)算

在供電規(guī)劃設(shè)計(jì)中，供電總負(fù)荷量的計(jì)算以及專線數(shù)量的選擇是十分重要的，一般來說，根據(jù)國(guó)家及行業(yè)指標(biāo)要求，不同的建筑存在不同的負(fù)荷指標(biāo)，如高層住宅建筑為50W/平方，多層住宅為60W/平方，車庫則為10-20W/平方。按照《小康住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，正常情況下，推薦每一套住宅的用電負(fù)荷以及電能表規(guī)格如表：

以該地區(qū)的地方性指標(biāo)為參照，對(duì)負(fù)荷指標(biāo)的要求進(jìn)行計(jì)算，其基本標(biāo)準(zhǔn)為：90平米以下為4.4KW/戶；90-120平米為6.6KW/戶；120-150平米為8.8 KW/戶，而150平米以上的大戶型，則采用三相供電，15KW/戶。對(duì)于公共建筑，則利用單位面積容量法對(duì)負(fù)荷進(jìn)行測(cè)算，一般來說，地下車庫為30W/平米，商業(yè)建筑為120W/平米。

為了保證供電規(guī)劃的合理性，還需要做好負(fù)荷預(yù)算工作，結(jié)合該區(qū)域的供電和用電特點(diǎn)，對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域電力負(fù)荷的增長(zhǎng)進(jìn)行定性和定量的預(yù)測(cè)。負(fù)荷預(yù)算不僅可以為電力系統(tǒng)的規(guī)劃提供不可或缺的基礎(chǔ)性信息，還會(huì)對(duì)電力工程項(xiàng)目的整體建設(shè)產(chǎn)生巨大的影響，是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)性工作，主要測(cè)算方法包括：

（1）產(chǎn)值單耗法：通過對(duì)區(qū)域內(nèi)每年的產(chǎn)值單耗變化進(jìn)行分析，充分考慮行業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)進(jìn)步等因素，對(duì)區(qū)域內(nèi)各行業(yè)的產(chǎn)值單耗進(jìn)行預(yù)算，根據(jù)計(jì)算得出的數(shù)據(jù)，對(duì)電力需求進(jìn)行確定。

（2）橫向?qū)Ρ确ǎ褐笇?duì)與本區(qū)域的人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、面積、GDP等均非常相似的其他地區(qū)進(jìn)行分析，對(duì)比過去與現(xiàn)在的實(shí)際用電情況，對(duì)未來某個(gè)時(shí)期內(nèi)的用電量進(jìn)行預(yù)算。

（3）外推法：通過對(duì)該區(qū)域內(nèi)電網(wǎng)用電年平均增長(zhǎng)率的計(jì)算，對(duì)電網(wǎng)供電負(fù)荷的增長(zhǎng)情況進(jìn)行預(yù)算。

2.4 供電規(guī)劃申報(bào)

之前也提到，供電規(guī)劃的申報(bào)主要是向供電局的營(yíng)銷部門提供相應(yīng)的資料，由供電局相關(guān)的設(shè)計(jì)院所進(jìn)行供電規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。該工程電力規(guī)劃申報(bào)中需要提供的信息包括：項(xiàng)目的位置，各種不同分區(qū)的土地使用情況，如住宅面積、商業(yè)面積、車庫，面積等，以及相應(yīng)的電力數(shù)據(jù)信息，切實(shí)保證供電規(guī)劃的合理性和有效性。

2.5 技術(shù)方案

首先，根據(jù)建設(shè)單位提供的相關(guān)信息，結(jié)合該地區(qū)的地方性指標(biāo)，對(duì)區(qū)域用電負(fù)荷進(jìn)行預(yù)測(cè)。對(duì)于住宅建筑，采用用戶均容量法，按照之前提到的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測(cè)；對(duì)于公用建筑，則采用單位面積容量法進(jìn)行測(cè)算。

其次，對(duì)于區(qū)域內(nèi)單項(xiàng)負(fù)荷超過100KW的單體工程，采用10kV供電，而電梯商鋪等電源則應(yīng)該有公共建筑自管分配提供。對(duì)于一級(jí)和二級(jí)以上的負(fù)荷，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，配置備用電源容量。同時(shí)，為一級(jí)和二級(jí)負(fù)荷供電的變配電所，其高低壓主線應(yīng)該采用單母線分段的接線方式。

然后，要對(duì)電網(wǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。無論高壓線路還是低壓線路，其進(jìn)出線都需要采用電纜，以10kV供電網(wǎng)為例，其電源需要通過5路10kV專線送至總配電所，主備外網(wǎng)電源根據(jù)實(shí)際情況選擇，如果沒有備用電源，則需要自備發(fā)電機(jī)。同時(shí)，配電所以及自管分配要盡量遠(yuǎn)離住宅，配變則需要切實(shí)滿足該地區(qū)的環(huán)保要求，對(duì)噪音污染進(jìn)行控制。

3 結(jié)語

總而言之，在當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)下，電力對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，同時(shí)也是關(guān)系人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)和生活的關(guān)鍵，在對(duì)電力工程項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)，要結(jié)合實(shí)際需求，做好供電規(guī)劃的申報(bào)和設(shè)計(jì)，得出行之有效的技術(shù)方案，為施工提供必要的指導(dǎo)，才能切實(shí)保證項(xiàng)目的質(zhì)量，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇(7)

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)的基本內(nèi)涵

顧名思義，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要對(duì)象是房地產(chǎn)，其經(jīng)濟(jì)關(guān)系主要是由房地產(chǎn)的生產(chǎn)、消費(fèi)等而產(chǎn)生的，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)生產(chǎn)力和經(jīng)濟(jì)關(guān)系有機(jī)地結(jié)合在一起。一般意義上來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)從生產(chǎn)到消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)行為和導(dǎo)致這些行為產(chǎn)生的條件。要想做好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的各項(xiàng)工作，必須建立與完善相關(guān)的經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)條件。系統(tǒng)的考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，首先可以從微觀層面進(jìn)行，即考察相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為及具體項(xiàng)目的開發(fā)與進(jìn)程；其次可以從中觀層面進(jìn)行，即考察相關(guān)部門和特定區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；此外還可以從宏觀層面進(jìn)行，即站在國(guó)家層面考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。而建筑經(jīng)濟(jì)的概念則是從建筑領(lǐng)域著眼進(jìn)行界定的，這一概念包括相關(guān)建筑項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、決策以及實(shí)施和評(píng)估等等。在我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)不斷加快的大環(huán)境之下，建筑項(xiàng)目的數(shù)量和規(guī)模也在逐步擴(kuò)大，這無疑成了建筑經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的強(qiáng)大推力。在這種狀況下，建筑經(jīng)濟(jì)的研究范圍也有了一定的延伸，將建筑企業(yè)的管理與發(fā)展、建筑行業(yè)內(nèi)部的宏觀經(jīng)濟(jì)問題也納入了研究范圍。但是，我們需要注意，研究人員不能紙上談兵，而是應(yīng)當(dāng)深入建筑市場(chǎng)，依據(jù)建筑市場(chǎng)的各項(xiàng)基本狀況對(duì)其進(jìn)行研究。研究人員必須認(rèn)識(shí)到建筑行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況，不斷探索建筑行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的新變化，更加重視對(duì)建筑經(jīng)濟(jì)的研究，從而不斷促進(jìn)建筑行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。然而，在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)進(jìn)行研究的過程中，我們也不能違背客觀規(guī)律，而應(yīng)當(dāng)在合理發(fā)揮政府職能、合理進(jìn)行宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)之上，在恰當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的重要調(diào)節(jié)能力，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、建筑經(jīng)濟(jì)更加適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)之間的鏡像關(guān)系

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、建筑經(jīng)濟(jì)而言，二者既存在許多相似之處，但是也有很明顯的不同，我們可以將二者之間的關(guān)系看作一種鏡像關(guān)系，所謂鏡像關(guān)系就是指鏡子中和鏡子外的物體看似相同，但一個(gè)是實(shí)際存在的，另一個(gè)則是虛幻的鏡像。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域和建筑領(lǐng)域都分別具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，但是，建筑經(jīng)濟(jì)是實(shí)際存在的，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)卻是一個(gè)虛幻的鏡像。

1營(yíng)銷方案與企業(yè)工作效率

對(duì)于建筑經(jīng)濟(jì)而言，各個(gè)建筑企業(yè)是其所賴以存在的主體基礎(chǔ)，建筑經(jīng)濟(jì)的一切作用都是通過各建筑企業(yè)的行為發(fā)揮出來的。而房地產(chǎn)企業(yè)則負(fù)責(zé)銷售建筑企業(yè)所生產(chǎn)出來的建筑產(chǎn)品，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須將如何更好地進(jìn)行營(yíng)銷作為工作的中心任務(wù)，其主要工作流程包括項(xiàng)目的設(shè)立、批準(zhǔn)、建筑企業(yè)進(jìn)行建筑生產(chǎn)、形成房地產(chǎn)產(chǎn)品等環(huán)節(jié)。只有確保建筑產(chǎn)品的質(zhì)量上乘、生產(chǎn)高效，才有可能實(shí)現(xiàn)成功的房地產(chǎn)營(yíng)銷。因此，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)之間存在著互相關(guān)聯(lián)、互相依托的關(guān)系，建筑企業(yè)提高自身工作效率，也能為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施更好的營(yíng)銷方案提供支持。

2房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的角色關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)各自承擔(dān)何種角色，以及二者之間的關(guān)系，是一個(gè)比較復(fù)雜的問題。一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅自身具備營(yíng)銷部門，而且還承擔(dān)起了進(jìn)行建筑生產(chǎn)的職能，這類公司能夠?qū)⑦@兩項(xiàng)職能進(jìn)行整合。這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有提高經(jīng)營(yíng)效率、節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本的重要作用，將房地產(chǎn)資源和建筑資源融合在一起，可以幫助建筑項(xiàng)目爭(zhēng)取較短的審批時(shí)間，減少與建筑企業(yè)之間進(jìn)行溝通的障礙。而專門的建筑企業(yè)則可以與一些具備良好資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，并獲得負(fù)責(zé)建筑項(xiàng)目施工的機(jī)會(huì)，以建設(shè)高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品為目標(biāo)對(duì)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，并通過高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品與相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)建立長(zhǎng)期、良好的合作關(guān)系。

3企業(yè)規(guī)模和建筑產(chǎn)品質(zhì)量

對(duì)于建筑經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，二者之間既互相作用，又具有各自的獨(dú)立性。建筑企業(yè)所建造的建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平和房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模存在相互作用的關(guān)系，二者能夠?qū)崿F(xiàn)相互的直接作用和影響。建筑企業(yè)所建造的建筑產(chǎn)品的質(zhì)量?jī)?yōu)劣能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展和企業(yè)規(guī)模，建筑產(chǎn)品質(zhì)量?jī)?yōu)良對(duì)其具有促進(jìn)作用，質(zhì)量低劣則會(huì)限制甚至阻斷房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而建筑企業(yè)則需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)所獲得的項(xiàng)目審批資格，其施工行為和房地產(chǎn)開發(fā)也有著密不可分的關(guān)系，缺乏建筑產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)也是不可能存在于市場(chǎng)之中的。因此，二者需要達(dá)成良好的合作關(guān)系，攜手共進(jìn)，才能實(shí)現(xiàn)兩個(gè)行業(yè)、兩種企業(yè)的共贏和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與建筑經(jīng)濟(jì)的汲水關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、建筑經(jīng)濟(jì)之間不僅存在鏡像關(guān)系，而且還可以通過汲水關(guān)系的類比對(duì)其進(jìn)行分析。汲水理論是指當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，可以用部分公共資源進(jìn)行投資，以刺激經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回暖的一種政策形式。而本文所提及的汲水關(guān)系則是對(duì)這種概念的一種引申和擴(kuò)展，可以將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)產(chǎn)品看作井水，而建筑經(jīng)濟(jì)則是打井的動(dòng)作與活動(dòng)。1房地產(chǎn)資源的循環(huán)與再生在不同的地區(qū)、不同的城市，房地產(chǎn)資源所具有的價(jià)值也有明顯的區(qū)別，不同城市的不同區(qū)域也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)資源的價(jià)值有所影響，例如，郊區(qū)的房?jī)r(jià)自然不能與城市中心地區(qū)房?jī)r(jià)同類而語。在自然界，水資源自身能夠達(dá)到一種循環(huán)，但是如果過度汲取同一口井中的水資源，也可能導(dǎo)致這口井的短暫缺水或枯竭，但如果此時(shí)采取人工回灌等措施，也可以進(jìn)行及時(shí)的補(bǔ)救。而對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，其本身具有較為明顯的類同性。如果對(duì)某一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)資源進(jìn)行大范圍、大規(guī)模的開發(fā)和銷售，就有可能造成該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的短時(shí)性飽和。但是，如果受到產(chǎn)品壽命、舊城區(qū)改造等因素的影響，已經(jīng)飽和的房地產(chǎn)產(chǎn)品又可能會(huì)煥發(fā)出新的活力。價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)這一行業(yè)內(nèi)同樣具有適用性，但是價(jià)值與價(jià)格的波動(dòng)關(guān)系趨向穩(wěn)定所需耗費(fèi)的時(shí)間卻比較長(zhǎng)。2建筑產(chǎn)品的實(shí)在價(jià)值打井的動(dòng)作和活動(dòng)是一種勞動(dòng)，是具有實(shí)在價(jià)值的。與此類似，建筑企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的建造也是具有實(shí)際價(jià)值的，其勞動(dòng)成果就是建筑產(chǎn)品。空有房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷策劃是不夠的，只有通過建筑企業(yè)的勞動(dòng)才能創(chuàng)造價(jià)值。而建筑企業(yè)的建筑產(chǎn)品卻可以通過房地產(chǎn)企業(yè)的銷售而得到依附，從而實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。在目前通貨膨脹的大環(huán)境之下，長(zhǎng)期的通貨膨脹積累的表現(xiàn)形式就是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的不斷提升。通過將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、建筑經(jīng)濟(jì)通俗地比作井水和打井，我們可以更加深入地發(fā)現(xiàn)其實(shí)際意義。這樣的類比看似并不復(fù)雜，但是卻能夠?qū)⒙?lián)系緊密又復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、建筑經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系簡(jiǎn)單化，使我們能夠更明晰地透過現(xiàn)象看本質(zhì)。那么，在這種狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格是否會(huì)出現(xiàn)大幅度的跌落呢？對(duì)此，我們可以用這一類比繼續(xù)進(jìn)行分析。在水資源系統(tǒng)中，即使優(yōu)質(zhì)的水資源始終處于較為短缺的狀況之下，但是總體的水資源仍然是較為充足的，因此，即便是突發(fā)洪水，也只能帶來短期內(nèi)的大波動(dòng)，波動(dòng)過后，仍然是會(huì)逐漸回歸平穩(wěn)，水資源的總量和優(yōu)質(zhì)水資源的數(shù)量也不會(huì)發(fā)生較大的變化。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和建筑經(jīng)濟(jì)而言同樣是如此，不管是哪個(gè)國(guó)家、哪個(gè)區(qū)域、哪個(gè)城市，建筑生產(chǎn)與房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)也必須依照市場(chǎng)客觀規(guī)律進(jìn)行，并接受價(jià)值規(guī)律內(nèi)在的調(diào)節(jié)與支配。由于人口眾多、地域廣闊，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有極大的規(guī)模，在當(dāng)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)之下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)總體上仍然呈現(xiàn)為較為穩(wěn)定的狀態(tài)，哪怕會(huì)出現(xiàn)一些波動(dòng)，也仍然在一段時(shí)間后歸于平靜。因此，我們要客觀、理性地看待房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)。