序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產檔案論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關鍵詞】數字化技術的應用；檔案管理；房地產行業(yè)

在經濟快速發(fā)展的當下，房地產行業(yè)增長迅速，在增長過程中帶來的大量檔案也成為相關企業(yè)所面臨的一大難題。但是隨著相關數字化技術的發(fā)展相關檔案管理工作得到了一個滿意的解決方案，現代化的數字化技術大量使用漸漸取代了傳統的手工處理方式，并且數字化技術同傳統的手工處理方式相比便捷程度較高。除此之外數字化技術還具有一定的智能化特點，可以以較高的效率處理相關數據文檔，基于網絡還可以在一定程度上實現資源共享，加強有關方面的信息交流，進一步提升管理效率，提升房地產行業(yè)檔案管理工作的水平，滿足企業(yè)以及社會發(fā)展的需求。

1房地產檔案管理數字化的內涵及數字化運

用所注意的事項目前房地產檔案管理數字化主要通過大量的運用現代電子計算機技術以及現代化的攝影掃描技術完成，在此過程中將大量的紙質數據轉化為數字化信息通過電子計算機的形式加以保存，建立相應的電子信息庫，進一步方便相關數據的整理加強數據的管理，提升相關檔案的使用效率，增強在檔案管理方面的安全性能。在當下的房地產檔案數字化管理中，檔案一般被劃分為三類，通常以檔案原件、掃描件和數據檔案的形式表現出來，數據檔案是檔案數字化的最終結果。在數據化檔案的管理當中必須按照一定的原則對相關數據檔案開展管理，這些原則中最為重要的就是安全性。雖然現代化網絡技術給我們帶來了很多的便捷，但是在網絡環(huán)境中倘若沒有較好的保護措施相關信息的安全性很難得到保障。為了總分保證相關信息的安全性，房地產企業(yè)應當做好充分的準備，從細節(jié)入手認真仔細的做好每個環(huán)節(jié)的安全工作，安裝相應的防木馬軟件，聘請專業(yè)的技術人才充當顧問，進一步保證檔案的安全，使檔案的安全性得到充分的保障。除了安全性以外相關檔案的真實性也是檔案管理的重要組成部分，對于檔案而言其本身最基本的特征就是真實性。在房地產檔案管理數字化的過程中這一基本特征必須要得到保留加強，防止有關人員借檔案管理數字化之便，對相關信息進行更改，進一步減少日后糾紛帶來的不變，在公司管理上加強在該方面的監(jiān)管力度要堅決杜止此類行為。檔案數字化管理的根本目的在于提升數據管理的便捷程度，在檔案數據化管理的過程中相關管理者要注意不斷提升數據使用的便捷程度，不僅是要滿足房地產行業(yè)相關管理者的使用需求，還要進一步滿足普通用戶的使用需求。數據的處理不能局限于管理，還要不斷提升數據內容的可讀性，不斷滿足用戶的需求，增強用戶的體驗感。

2房地產檔案數字化管理目前所面臨的問題

當前我國有關檔案數字化管理發(fā)展速度迅猛，這一進步推動了檔案管理智能化，增強了相關檔案管理的安全性和便捷度。但是一個事物的發(fā)展是長期的，在房地產檔案數字化管理的過程中漸漸的也出現了很多問題需要我們解決。首先在檔案數字化管理的過程中相關檔案的搜集存儲還存在不少問題，在相關信息搜集上還有不少難度，在搜集中的不確定性也有可能導致相關資料的錯誤性，這會讓信息的真實性降低，進一步降低數字化管理的可信賴程度。此外相關的檔案管理的數字化應用缺乏足夠的創(chuàng)新意識，服務單一，很難滿足消費者漸漸增長的需求，這讓房地產檔案管理數字化僅僅停留在表面，這不但限制了相關管理工作的進行，還將令相關房地產企業(yè)的業(yè)務受損導致很多服務的開展能力低，進一步限制相關房地產企業(yè)的發(fā)展。在房地產檔案管理數字化開展的同時企業(yè)的相關人才結構很難滿足企業(yè)數字化發(fā)展的需要，相關技術能力還有待提升。相關房地產企業(yè)應當依據企業(yè)發(fā)展實際，積極培養(yǎng)相關人才，增強管理者的管理能力和技術水平，進一步促使相關管理人員能夠更好的進行數字化檔案管理工作。檔案管理數字化發(fā)展的過程中還將面臨如何處理傳統的信息錄入同現代化數字技術檔案處理的關系問題。電子檔案的信息錄入通過一些電子媒介，只有在一定條件的情況下才可以進行檔案錄入和信息化處理。而傳統的信息管理模式較現代化的數字管理模式而言所受的約束條件相對較少，但是錄入方式相對較為繁瑣，查找不夠便捷。在檔案管理數字化過程中受某些客觀因素影響容易造成相關數據的丟失，而面對房地產之一信息量和數據量都很巨大的行業(yè)而言一些存在的錯誤很難被找到。在電子檔案的傳播過程中，受全環(huán)境的影響這些內容的真實性極有可能得不到保證。所以相關管理者在進行相關數字化管理的過程中還應當注意保留相關的原始文件，以便于相關管理人員更好的進行檔案管理工作。

3房地產檔案管理數字化應用策略和方法

在房地產管理數字化日漸興起的當下，做好管理工作不應僅僅停留在房地產數據的管理上，還要不斷拓展到公司管理上。相關公司應當借助檔案管理數字化的契機，進一步改革公司管理制度。培養(yǎng)大量的數字化、信息化人才，積極吸收相關專業(yè)人才滿足企業(yè)在信息化時展的需求。在檔案管理方面，相關部門要依據信息的內容作出合理的劃分，依據信息內容提供相應的檔案信息保存處理方案，進一步保證相關信息的安全程度，防止相關信息遭到不法分子的更改、竊取和破壞。企業(yè)還應當營造良好的信息安全環(huán)境，建立相應的安全保護制度和應急處理方案，防止信息安全遭到破壞，同時在企業(yè)信息遭到破壞時可以將損失降到最低。對于檔案管理數字化的管理制度體系不能僅僅局限于某些方面，對于公司的全局包括人員、設備、以及硬件的運用都應當作出具體的規(guī)定。建立行之有效的檔案管理制度，同時還應當建立相應的系統運行環(huán)境的安全管理制度。系統運行環(huán)境安全管理主要是指基于信息保護外部環(huán)境的安全的保護，包括相關人員對數字化檔案管理的影響，以及信息庫外部自然條件如電磁波、自然災害、防護措施的管理等方面。應用系統運行安全管理是一項很大的工程，包括操作安全管理、操作權限管理、操作規(guī)范管理、操作責任管理、操作監(jiān)督管理、操作恢復管理、應用系統備份管理、應用軟件維護安全管理等。進一步從技術上防止相關數字化信息遭到竊取和破壞。在檔案數據化管理的同時，相關管理者還應當注意對相關信息原件的保護，建立相應的檔案室，配備專門人員保護這些信息。嚴格限制有關人員對檔案的獲取，防止相關檔案被篡改，進一步保證相關檔案的真實性。與此同時，建立相應的檔案室保護相應的檔案原件也是防止數字化檔案出錯的有效方法，方便在有關數字化數據出錯時可以找到相關原件進行更改和查詢。

4結束語

總而言之，建立一個完善并且安全程度高的檔案管理數字化系統是一個漫長的過程，在這個過程當中會遇到各式各樣的問題，還將會有越來越多的挑戰(zhàn)，相關企業(yè)的經營管理者要做好充分的打算面對這一過程中的困難。要不斷積累自身經驗同時加強與同行業(yè)企業(yè)的相關合作，積極探索同相關計算機網絡企業(yè)的合作，不斷壯大發(fā)展。要積極面對在房地產檔案管理數字化的挑戰(zhàn)，積極采取相應的措施，加強對房地產檔案管理數字化的風險調控，最大限度的降低存在的風險和危機，保障企業(yè)及用戶的信息安全。科學技術的進步帶給了房地產業(yè)管理現代化的機會，相關部門要利用好這一機會加快內部系統檔案管理的升級，加快檔案管理系統的內部升級，加強房地產行業(yè)的內部監(jiān)管制度和外部環(huán)境監(jiān)管制度，建立健全相關制度設施，建立有利于房地產行業(yè)發(fā)展的長效機制，將數字化的有效成果充分運用在房地產管理上來，將科技成果真正運用社會發(fā)展中。

作者:劉熙華 單位:南平市建陽區(qū)不動產登記中心

參考文獻

[1]劉蓉.房地產檔案管理中數字化技術的運用[J].辦公室業(yè)務，2014（21）：154~155.

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[4]王正月.數字化技術在房地產權屬檔案管理中的應用分析[J].中國科技縱橫，2016（21）：217.

篇(2)

關鍵詞：商品房備案；檔案管理；三個體系；內容；途徑

中圖分類號：G271文獻標識碼： A

一、商品房備案檔案“三個體系”建設的理論基礎

科學發(fā)展觀是新時期我國社會主義建設的重要戰(zhàn)略思想，它強調的是“以人為本”，也是科學發(fā)展觀的精髓，檔案“三個體系”建設就很好的體現了新時期對檔案建設“以人為本”思想的新要求。一直以來，我國各個檔案管理單位在檔案管理工作中都過于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個薄弱環(huán)節(jié)。對于房地產管理部門來說，為了加強預售商品房產市場監(jiān)管力度，提高商品房交易信息的透明度，規(guī)范商品房銷售行為，保障交易公平、公正，切實維護商品房交易當事人的合法權益,加強對預售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個重大的戰(zhàn)略思想，建立符合新時期檔案工作特點，符合社會發(fā)展需求的檔案指導思想和工作目標，這不但事關檔案事業(yè)未來的發(fā)展，而且能夠更好的服務于人民。按照科學發(fā)展觀以人為本的重要指導思想，建立商品房備案檔案“三個體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對于房地產管理部門檔案管理工作者來說，必須要掌握扎實的檔案工作和商品房備案相關法律法規(guī)等理論知識，同時還要以本職工作為基礎，豐富“三個體系”建設的內涵，在商品房備案檔案管理工作中開展“三個體系”建設理論與實踐的探索，為房地產管理部門在新時期檔案管理工作與社會的全面接軌做出努力，實現房地產管理部門檔案管理工作新的跨越式發(fā)展。

二、商品房備案檔案“三個體系”建設的內容與作用

（一）商品房備案檔案資源體系建設

如何建立商品房備案檔案資源體系，是實現其“三個體系”建設的基礎，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產管理部門應在《檔案法》規(guī)定的范圍內，對工作活動中形成的有保存價值的各種文字、圖片、數據、聲像等資料，認真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責，并進行整理和歸檔，只有這樣才能形成門類齊全、載體多樣的檔案資源庫。

（二）商品房備案檔案利用體系建設

以往在房地產管理部門商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動服務情況突出，為了滿足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運用計算機技術。隨著電子計算機信息網絡在各行各業(yè)的普遍使用，檔案資源的網絡共享實現了全社會方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會的檔案利用體系，從而實現了房地產管理部門商品房備案檔案“三個體系”建設的最終目的。

（三）商品房備案檔案安全體系建設

房地產管理部門在進行商品房備案檔案建設管理時，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實現被登記人個人信息的保密，保證備案登記信息不會隨意流出，嚴格遵守國家《檔案法》規(guī)定涉及檔案安全和保密的法律法規(guī)，建立合理的檔案管理機制與對應的安全制度，從而保證一旦出現突發(fā)事件能夠及時對商品房備案檔案資料進行搶救和保護，并實現對檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術的迅速發(fā)展，計算機網絡技術已經應用到了各行各業(yè)，利用網絡實現檔案資源共享已經在全社會普及，因此保證檔案的安全尤為重要。

三、商品房備案檔案建立“三個體系”的有效途徑

在明確了商品房備案檔案“三個體系”建設的理論和其建設的內容與作用基礎上，如何在房地產管理部門全面開展商品房備案檔案“三個體系”建設，從而實現房地產管理部門檔案管理工作的跨越式發(fā)展。本研究結合自己的實際工作經驗提出建設商品房備案檔案“三個體系”的有效途徑：

（一）快速實現房地產管理部門商品房備案檔案工作的轉型

首先要從商品房備案檔案的基礎著手，轉變傳統的檔案管理工作理念，實現傳統商品房備案檔案向數字化多元檔案的建設，只有這樣才能為實現商品房備案檔案管理的“三個體系”奠定基礎。要想更好的與社會接軌，就必須加快實現房地產管理部門的檔案工作轉型，同時在單位里盡最大努力爭取資金為商品房備案檔案管理工作的設施提供支持，加大在房地產管理部門內部、房地產企業(yè)之中的宣傳力度，提高房地產管理部門員工及房地產企業(yè)對商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開展檔案編研學術等活動，通過多種形式實現商品房備案檔案管理的升級。

（二）創(chuàng)新商品房備案檔案服務和利用模式

創(chuàng)新商品房備案檔案的利用和服務模式，能全面提高房地產管理部門商品房備案檔案管理的工作質量以及工作效率。房地產管理部門應當加快推進的商品房備案檔案工作的數字化管理，對檔案自動檢索等技術進行研究，提升工作的質量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務于民、方便于民，從購房者的要求和建議出發(fā)，實現檔案利用工作的服務化、人性化開展。加強檔案利用服務工作的展開，隨著科學技術的不斷進步以及信息技術的不斷發(fā)展，創(chuàng)新檔案利用手段，實現遠程化、數字化服務，例如建立健全商品房備案檔案管理室網站，方便備案登記的調取查閱。

（三）推動房地產管理部門商品房備案數字化檔案的建設

過去數字化檔案建設是難點，但是隨著國家在“十二五”提出的“三個體系”建設，建設數字化檔案勢在必行。商品房備案檔案數字化是通過網絡為檔案管理建立了一個平臺，為房地產管理部門的檔案管理和利用提供方便、準確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來加強商品房備案檔案網絡平臺的建設。首先，按照國家的標準制定房地產管理部門的數據庫和數據標準化接口，為檔案數字化平臺建設奠定良好基礎。其次，要為房地產管理部門標準化數字檔案的建設，配備必要的信息化設施設備，對現有庫存的檔案資料進行掃描，建立一套完善的數字檔案。第三，對新產生的文字、數據、影像等資料要及時按照國家《電子文件管理暫行辦法》進行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案備份；第四，加強商品房備案檔案保管的安全措施，對重要檔案開展異地異質保管。

（四）重視房地產管理部門商品房備案檔案管理人才建設

檔案管理工作需要有人才隊伍做保障，在我國檔案“三個體系”建設中首次提出了發(fā)展目標，當然為實現這一目標，專業(yè)的人才隊伍建設是必須的，因此房地產管理部門在招聘人才時必須注意人才的專業(yè)性，同時要注重對房地產管理部門商品房備案檔案人員的業(yè)務培養(yǎng)，定期或不定期對檔案管理人員進行內外培訓，讓他們與社會發(fā)展動態(tài)同步。同時，對商品房備案檔案人員實行涉及房地產管理部門各個專業(yè)知識的入門培訓，目的是使其更了解所管對象而更好的開展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項平凡而又嚴謹的工作，但其重要性不言而喻，房地產管理部門應當保證這部分人的工資待遇，保證人才隊伍的穩(wěn)定與發(fā)展，從而促進商品房備案檔案管理工作更好的發(fā)展。

四、結束語

隨著我國經濟社會的快速發(fā)展，房地產管理部門也獲得了迅速發(fā)展，為更好的做好房地產管理部門商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個體系”建設的理論基礎上，有針對性的提出應當從快速實現房地產管理部門商品房備案檔案工作的轉型、創(chuàng)新商品房備案檔案服務和利用模式、推動房地產管理部門商品房備案數字化檔案的建設、重視房地產管理部門商品房備案檔案管理人才建設等方面更有效的實現 商品房備案檔案“三個體系”建設，從而實現商品房備案檔案事業(yè)的更好發(fā)展。

參考文獻：

[1]陳敏.檔案資源體系建設存在“六不到位”及對策[J].蘭臺世界，2013，29：111-112.

[2]曹靜.淺談檔案文化與“三個體系”建設的相互關系[A].國家檔案局.檔案與文化建設：2012年全國檔案工作者年會論文集（下）[C].國家檔案局：，2012：5.

篇(3)

論文關鍵詞:企業(yè)固定資產管理研究

論文摘要:固定資產是企業(yè)生產工具,是生產力要素之一。無論是國有企業(yè)、股份制企業(yè)、民營企業(yè)還是其他所有制形式的企業(yè),其固定資產結構、狀況及管理水平是影響企業(yè)競爭力的重要因素。固定資產作為企業(yè)長期投資,特別是企業(yè)的房地產、設備等固定資產,必須不斷優(yōu)化其結構,減少因管理不當而導致其收益率的減少。

一、企業(yè)固定資產管理的概念、特點

目前,在學術界并沒有對固定資產管理做一個具體明確的定義。有些只對固定資產管理的范圍進行了定義,也有從固定資產的對象出發(fā)對固定資產管理進行定義,例如郝凈、高卉在《固定資產管理資產標識碼系統及其開發(fā)》中認為固定資產管理就是以固定資產為對象,面向資產增加、變動、減少全壽命周期,以保證既有資產安全、完整。筆者認為,固定資產管理更主要的是一種過程,因此在本文中,固定資產管理指的是通過對固定資產的管理活動以提高資產利用率,減少資產的無謂損失,最終使固定資產的效用達到最大化的一種活動。

其具有以下特點:長期性。固定資產管理活動貫穿于在企業(yè)生產活動的始終,從固定資產的購置、使用到報廢等環(huán)節(jié);廣泛性。固定資產管理的對象包括企業(yè)房產、地產、設備等多種內容,牽涉到的管理部門也較為廣泛,包括生產、經營、會計等部門;多樣性。固定資產管理活動的方法較多,如日常監(jiān)督、定期維護、評估等。

本文重點對企業(yè)房地產、設備等的管理進行研究,探討如何通過固定資產的管理提高此類固定資產的利用率,減少資產的無謂損失,使其在企業(yè)的各項生產過程中達到效益最大化的目的。

二、對企業(yè)房地產的管理

企業(yè)的經營活動是在不斷變化著的,這就要求企業(yè)房地產管理能及時適應企業(yè)經營活動的變化,保證使企業(yè)的經營活動能正常進行,同時使企業(yè)掌握的房地產能保值并能盡可能地不斷增值為企業(yè)的發(fā)展做出相應的貢獻。

(一)建立起企業(yè)房地產管理信息系統

企業(yè)房地產信息包括內部信息(如各宗房地產的市場價格、面積用途、利用率、購入價或租賃費、更新改造投資、租約更新日期、運營開支記錄、房產稅等)和外部信息(如各宗房地產的市場價格和出租價格等)、這些信息在各宗房地產一購入或一租到就應立即建立檔案,并隨時予以更新。根據企業(yè)房地產管理工作的需要及企業(yè)決策層決策的需要還應按時提供相應的房地產業(yè)務月報和房地產財產報告(半年或一年)。

企業(yè)房地產管理并不終止于通過租約或購買得到房地產,接踵而至的還有如何在企業(yè)內部各部門之間對現有的房地產進行合理分配、使用,控制房地產稅收及其運營開支、修理、維護控制,辨明沒有充分利用的房地產,以及如何再開發(fā)沒有充分利用或多余的房地產等多項管理工作。

(二)建立企業(yè)的房地產管理部門

對于規(guī)模較大的企業(yè),可以將企業(yè)的房地產管理部門視為一個利潤中心,即將企業(yè)所有的房地產都置于房地產中心的管理領導之下企業(yè)中其他各業(yè)務部門根據其生產經營的需要,以市場價格或以略低于市場價格向中心租用房地產,這樣就能使各業(yè)務部門精打細算,充分利用空間,減少不必要的開支,有利于企業(yè)加強成本核算。中心可以將多余的房地產出售或出租出去以使企業(yè)能從中獲利。這樣,企業(yè)房地產及其管理工作的經濟效益就能以量化的形式加以核算、評估。

當企業(yè)的規(guī)模較小時,則可以將企業(yè)房地產管理部門視為一個成本中心,由它對企業(yè)的與房地產有關的業(yè)務提供咨詢,按企業(yè)生產、運營的需要提供房地產,并對其進行維護、控制。它的工作與企業(yè)的財務業(yè)務運營、法律、市場營銷、人事管理等工作都密切相關,所以該部門可置于企業(yè)分管業(yè)務運營或分管財務的副總裁領導。

(三)對企業(yè)房地產的再開發(fā)

如果由于企業(yè)停止某項業(yè)務或是其他原因,致使企業(yè)的某部分房地產被認定是多余的,則企業(yè)房地產管理部門就必須及時對其進行處置即再開發(fā),以防止企業(yè)的利潤由于無效率的資源利用而減少。

企業(yè)房地產再開發(fā)可以有多種形式:

在企業(yè)內部再利用

將該宗房地產照原樣出售或出租

將該宗房地產更新、改造后再出售或出租

一般而言,經過更新,改造后的房地產可以增值,可以給企業(yè)帶來更多的經濟效益。如果在出售某宗(特別是大面積的)房地產有困難時,則可以先將其租賃出去也可以將其先分割成多宗較小的房地產,這樣都將有助于它的出售。在這些方案的分析比較過程中還要考慮時間因素,要保證所選方案的財務凈現值NPV值是最大的。

三、提高企業(yè)設備綜合效益的設備管理方法

(一)強化設備前期管理是降低設備管理成本的基礎

設備的前期管理是對設備投產前的管理。設計、選用什么樣的設備,對投產后運行的經濟效益、設備維修投入起著決定性的作用。

一方面,合理設計、科學選型是設備前期管理的關鍵。設計選型時既要考慮到設備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素,又要考慮到廠情。盡量同原有的設備系列化,只有這樣才能為設備后續(xù)生產、運行、維護的經濟性打下良好的基礎。另一方面,設備前期的合理投入有利于降低設備的運行成本。傳統的設備一生管理中,由于各環(huán)節(jié)都是以行政單位為界,前期管理與運行管理常有脫節(jié)的現象,有時候設備剛投運。就出現改善、改造情況,既影響生產又增加了投資,因此推行運行維護與前期設計、投資控制相精合的辦法就可解決這一矛盾,不能單純追求在設備前期管理中降低投資,從設備壽命周期最經濟這個角度看,前期的合理投入有利于降低成本、增加效益。

(二)建立設備管理狀態(tài)評審制度,維護設備資產的使用價值

設備是物化了的資本金,同時存在著價值和使用價值。設備資產的保值和增值,就設備工作本身而言反映在設備價值形態(tài)的管理上。

設備價值形態(tài)的管理,主要體現在兩個方面:一是設備價值管理,就是對設備投入方式、投入的回收和投入后創(chuàng)出最大限度的效益等方面進行管理:二是設備使用價值管理,設備使用價值是價值的載體,通過管理手段和措施,減少設備的功能損失,保持和恢復設備的功能性。設備使用價值的保值在生產活動中主要靠正常的維護和保養(yǎng)等手段來實現。在設備管理工作中的宏觀調控、監(jiān)舒和增強約束機制,就是對設備使用價值情況進行評審考核,為此,建立了設備評審制度和有效的監(jiān)督監(jiān)察制度,以狀態(tài)監(jiān)測等現代化手段對主要生產設備進行狀態(tài)監(jiān)測、動態(tài)分析。定性定量評價各單位設備的管理成效,提高了經濟效益。

(三)控制設備運行風險,增加經濟效益

設備風險控制的方法從企業(yè)角度來看有以下幾方面:

1.風險規(guī)避。風險規(guī)避是指為了免除風險的威脅,采取企圖使損失發(fā)生概率等于零的措施。

2.冗余儲備。冗余儲備是指備用設備或備用計劃的準備。當原有設各等失效時,這些備用措施就可立即起作用。

3.風險分散。風險分散的目的是降低設備對特定事物或人的依賴程度。分離是將某事物或作業(yè)程序區(qū)分成好幾個部分。

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論文關鍵詞 房地產企業(yè) 法律風險 防范

房地產企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)來自于自身，最大的敵人不是別人，正是自己對法律風險的防范意識不強。許多房地產企業(yè)往往把法律風險與法律糾紛混為一談，輕視事前及事中的法律風險防范，只重事后法律糾紛解決，而事前防范往往比事后處理更重要。

一、房地產企業(yè)法律風險的主要表現

（一） 房地產企業(yè)在內部管理中的法律風險

房地產企業(yè)內部法律風險，是指由于房地產企業(yè)內部管理不當而引發(fā)的法律風險。首先，房地產企業(yè)管理者缺乏法律風險防范意識的風險。許多房地產企業(yè)負責人及管理者沒有法律風險防范意識，往往要等到發(fā)生法律糾紛之后才想到找律師訴訟。有的房地產企業(yè)即使聘請律師擔任法律顧問，但是很大程度上只是把顧問律師當作“花瓶”角色，重大決策及管理過程并不讓律師參與，沒有讓顧問律師產生其管理和防控法律風險應有的效用。其次，房地產企業(yè)法律風險防控制度不健全。主要表現在企業(yè)公章管理不規(guī)范，亂蓋公章可能給房地產企業(yè)帶來麻煩；合同簽訂與管理不嚴格，未建立檔案管理制度，重要法律文件散落于角落或者沒有存檔而丟失，發(fā)生法律糾紛時無據可查，最終因證據缺失承擔敗訴風險；人力資源管理上不與勞動者簽訂勞動合同、不依法繳納社會保險，面臨違法用工賠償的法律風險，還有用人不當導致管理失誤的風險等。

（二） 房地產企業(yè)在簽訂和履行合同中的法律風險

房地產開發(fā)過程中，最重要的是簽訂和履行好各種合同。合同簽訂中的法律風險較多。首先，合同簽訂中對方預埋對房地產企業(yè)不利的內容的法律風險。合同中的每一個字，每一個詞，每一句話，都意味著潛在的利益或者損失，因此，草擬合同時雙方均會小心謹慎和深思熟慮。但是由誰草擬合同誰就占據主導地位，律師提醒房地產企業(yè)千萬不要為了節(jié)省律師費而簡單參照各類格式文本或者簡單按照對方的范本訂立合同，因為任何一方在草擬合同時均盡可能寫清楚自己有利的條款，而盡可能給對方增加不利的條款，有時為了在合同談判中對自己有利，草擬合同的一方往往還盡可能采取比較隱蔽的表述規(guī)范和限制對方的權利，增加其義務。雖然在談判時可以提出來修改，但是增加談判的難度，有的內容認為是小問題而忽略；有的內容因為礙于情面羞于啟齒；有的內容大而化之麻痹大意；有的內容可能因為疏忽而沒有發(fā)現風險，又是再精明的高手也很難將對方預埋的地雷完全排除，即使排除也無法掌握主動。

其次，合同主體不適格的法律風險。合同當事人主體合格，是合同有效成立的前提條件之一。作為房地產開發(fā)一方要具備房地產開發(fā)資質并辦理相關手續(xù)，對外能獨立承擔民事責任，房地產項目應當是經依法批準的合法項目，如果項目不合法可能導致對外所簽訂的合同無效。另一方面，合同的相對方也應當具備民事主體資格，比如作為建筑施工企業(yè)要具備相應建筑資質及獨立法人資格，避免掛靠或借用資質承包施工情況，尤其是一些個人假冒建筑公司，私自雕刻具有資質的建筑公司的公章從事承包活動，可能導致合同無效而引起糾紛或者訴訟的法律風險，房地產開發(fā)企業(yè)要認真核實，否則出現工程質量或者施工糾紛時無法保障自身合法權益。

再次，合同內容不完整及表述不規(guī)范的法律風險。實踐中許多房地產企業(yè)往往簡單使用有關部門制定的或者從網絡上下載的格式合同文本，不認真理解和審查合同內容而導致意思表示不真實的法律風險。這些格式合同無法將房地產領域出現了許多新情況、新問題囊括進去的，一般都過于籠統，很難切合實際，不易操作；還有對合同內填寫不完整，實踐中常出現應填寫內容的橫線處空白、日期空白等情況，因合同一式幾份，空白處很容易自行添加內容，為日后糾紛埋下隱患。對違約條款約定過于籠統，違約金具體數額或者計算方法不具體，缺乏可操作性，一旦發(fā)生爭議，沒有違約賠償的標準。

（三）房地產企業(yè)面臨行政上的法律風險

由于房地產法律體系建設不完善、房地產立法相對滯后，政府對房地產行業(yè)開發(fā)的行政干預較大，從土地價格、銀行信貸利率等主要環(huán)節(jié)都由政府來把控，由此給房地產企業(yè)的開發(fā)運營帶來諸多不確定因素。有的地方領導的指令常常比政策、法律規(guī)定更具效力，而且朝令夕改的情況也時有發(fā)生，這就給房地產企業(yè)的開發(fā)帶來了無法估量的風險。比如對于城市規(guī)劃區(qū)內的集體土地，應在政府部門征為國有土地并已對土地上的附著物補償安置后才能出讓，而且該筆補償費用依法應由政府支付，但是政府往往會在出讓土地時附條件轉嫁給房地產開發(fā)企業(yè)，附著物拆除補償問題也往往由房地產開發(fā)企業(yè)想辦法處理；還有受讓土地四至界限不明確或者重疊的風險，雖然法律法規(guī)規(guī)定國土部門出讓土地必須是“凈地”，禁止“毛地”出讓，但是實踐中所出讓的土地基本上都是無法干干凈凈的，總有這樣那樣的問題存在，尤其是由于土地四至界限是用坐標定位，實際丈量中差距較大，四至界限重疊及面積不足的情況時有發(fā)生，因此產生的糾紛及法律風險較大；還有政府城鎮(zhèn)規(guī)劃變化也可能給房地產企業(yè)帶來法律風險，政府出讓土地的時候承諾的土地容積率、周邊交通環(huán)境、公共設施等可能因領導變化或者領導意志的變化而變化，一旦滿足不了房地產事先規(guī)劃，則直接給房地產開發(fā)造成較大影響。還有政府不斷升級的樓市調控風險，你不知道政府下一步會出臺什么限制性政策，我國房地產行業(yè)沒有什么市場規(guī)律可循，政府的把控力度直接影響房地產市場走勢，房地產企業(yè)只有提心吊膽的被政府宏觀調控牽著走，給房地產企業(yè)帶來不確定性的風險。

（四）房地產企業(yè)在商品房銷售中的法律風險

我國實行嚴格的商品房銷售管理制度，房地產開發(fā)企業(yè)不能隨心所欲的銷售商品房。近些年，國務院及建設主管部門連續(xù)出臺商品房銷售限制政策與措施，如果違規(guī)銷售，逾越紅線，房地產開發(fā)企業(yè)可能受到嚴厲的處罰，如果違反法律銷售，企業(yè)可能承擔經濟處罰責任，負責人甚至面臨刑事法律責任的嚴重后果。首先，房地產開發(fā)企業(yè)在進行商品房廣告宣傳時，公告內容必須真實、合法、科學、準確，即使為了吸引購房者關注，也不得欺騙和誤導公眾。其次，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定面臨被確認無效的法律風險。實踐中大部分房地產開發(fā)商均在未取得商品房預售許可證的情況下，為了吸收資金，以收取定金或預訂款的名義預售商品房，與買受人簽訂《認購協議書》，此時收取費用法律風險巨大，房地產開發(fā)商及其負責人可能面臨行政、經濟處罰甚至刑事處罰的危險。對房地產開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房地產管理部門可以依法進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質。如果未完善相關手續(xù)而預售收取預售款，根據2011年1月4日施行的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定，房地產開發(fā)中如果未完善相關手續(xù)而預售收取預售款，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金，構成非法吸收公眾存款罪或者變相吸收公眾存款罪。

二、 房地產企業(yè)法律風險防范

房地產開發(fā)風險無處不在是正常的，關鍵要正確把握和掌控風險，不出現系統性偏差和原則性風險，這需要必要的風險防范手段和措施。

（一） 加強內部管理，自覺守法、誠信經營，強化房地產企業(yè)法律風險防范意識

樹立企業(yè)法律風險防范理念，加強房地產企業(yè)風險防范制度流程建設。古人有言凡事“預則立，不預則廢。”預防風險比處理風險所花代價要小得多。房地產企業(yè)管理人員樹立法律風險防范理念是企業(yè)風險管理最基本的要求，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。要建立和完善內部風險評估機制和風險防控機制，構筑房地產企業(yè)內法律風險的內控防火墻。加強對企業(yè)員工的房地產法律風險知識培訓，教育企業(yè)員工自覺學法、模范守法，使企業(yè)經營管理人員熟悉掌握與房地產相關的法律知識，樹立誠信守法、依法經營的觀念，不斷提高依法管理的水平；加強規(guī)范化開發(fā)過程的監(jiān)管，從土地的取得直至房地產銷售、租賃、工程管理、客戶服務、物業(yè)管理等方面逐一實行嚴格的風險管理，最大限度的發(fā)揮法律風險防范的效用，為企業(yè)的盈利避免額外的損失。

（二） 高度重視合同的簽訂與管理，避免房地產企業(yè)合同糾紛

房地產開發(fā)企業(yè)法律風險防范體系要以合同管理為中心，建立合同管理及履約責任制；建立完備的合同簽訂、交底、履行管理制度，確保合同簽約與履行質量。起草合同時要學會從風險分析與風險管理的角度研究合同的每一個條款，對合同可能遇到的風險因素有全面深刻的了解。合同是比較嚴謹的法律文書，應當注意用詞嚴謹，不要在合同中用模棱兩可的詞句或多義詞。完善的合同可以防止或減少爭議，從而減少費用，如果在合同中沒有嚴密的表達，很可能給合同履行或者索賠留下隱患。尤其要認真審查和確定《商品房買賣合同》條款，商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關系到房屋買賣的順利進行，有的開發(fā)商不經過律師審查隨意起草合同，或者簡單使用主管部門提供的格式合同，或為迅速成交將一些不切實際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產生歧義的條款，導致開發(fā)商在合同履行過程中極為被動，也為以后產生糾紛埋下了很大的隱患。要建立和完善檔案管理制度，對重要法律文件統一歸檔管理，合同最好多備份，必須由專人負責登記、保管，不要發(fā)生合同遺失或者找不著最后上對方牽著走的風險。

篇(5)

內容摘要：論文擬分析房地產開發(fā)企業(yè)在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關方面進行房地產開發(fā)企業(yè)專項審計時做參考。

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮(zhèn)住房制度市場化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產市場蓬勃發(fā)展。房地產市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經濟的發(fā)展。房地產開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時，房地產開發(fā)企業(yè)會計也開始逐步形成并完善。

房地產開發(fā)企業(yè)生產的產品是不動產，直接決定了房地產開發(fā)企業(yè)的生產經營與其他行業(yè)不同。作為審計來說，本文重點關注的是房地產開發(fā)企業(yè)是否足額及時申報繳納相關稅費，地稅部門對房地產行業(yè)的征管是否到位，國家相關的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產開發(fā)企業(yè)的稅務審計和房地產行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實踐意義。

房地產開發(fā)企業(yè)的主要稅種

國務院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發(fā)了《關于加強房地產稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產稅收的征收管理，全面征收房地產交易過程中應繳納的各項稅收，簡稱為房地產稅收。房地產稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。

房地產開發(fā)企業(yè)應納稅費主要有：以自建建筑物以及出售不動產為計稅依據的營業(yè)稅及相應城市維護建設稅、教育費附加。以應納稅所得額為計稅依據的企業(yè)所得稅。書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規(guī)定計繳的印花稅。以擁有的房產的計稅余值和以房產租金收入為計稅依據的房產稅。個人所得稅。以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的土地增值稅。房地產開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計

房地產開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入一般來自銷售商品房收入和出租產品租金收入。房地產開發(fā)商在每一次開盤出售產品時，可對外銷售的產品總數都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業(yè)收入的確認金額。在審查中，這部分對企業(yè)實際稅負影響最明顯的是企業(yè)確認為收入的銷售價格。通常企業(yè)在進行開發(fā)項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵員工推銷本企業(yè)開發(fā)產品為名，對介紹消費者購買本企業(yè)開發(fā)產品的員工給予巨額現金獎勵。對于這些人為減少企業(yè)收入，同時變相增加員工福利的情況，應該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對員工工作期間購買本企業(yè)開發(fā)產品套數不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產行業(yè)，該折扣一般以不超過九折為宜），則應該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產品按照市場銷售價格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價格調整企業(yè)的應納稅銷售收入，調增營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應注意部分以出包方式將開發(fā)項目承包給施工單位建設的房地產開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒有完成代扣代繳義務的情況。

印花稅的審計

印花稅是房地產開發(fā)企業(yè)存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現行稅法規(guī)定印花稅應稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統計各年度發(fā)生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。

房產稅的審計

對房地產企業(yè)產生重大稅收影響的另一主要稅種是房產稅。房產稅分為以房產余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現行稅法在體現稅收公平公正的立法原則上，對房地產開發(fā)企業(yè)房產稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產稅。但是出售前房地產企業(yè)已使用或者出租、出借的產品應該按規(guī)定征收房產稅。

土地增值稅的審計

土地增值稅是影響房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點。房地產開發(fā)企業(yè)通過虛構合作開發(fā)建房模式避稅，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”如某房地產開發(fā)企業(yè)實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而又同土地轉讓方簽定合作建房協議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計

在對房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計時，發(fā)現有以下幾個問題：房地產開發(fā)企業(yè)認為征用的是耕地或者還沒有進行開發(fā)的荒地；有的房地產開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發(fā)施工；有的房地產開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計

房地產企業(yè)的契稅審計主要有房地產開發(fā)企業(yè)自身所繳的國有土地使用權出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納。可以充分利用國土部門和財政部門提供的外部數據，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財政部門征收的契稅數據進行比對，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場經濟體制的深入進行，房地產行業(yè)已成為國家的支柱產業(yè)之一，對國民經濟和社會發(fā)展的影響日益深遠。針對房地產開發(fā)企業(yè)稅務審計的情況，要對房地產開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業(yè)稅制。在房地產開發(fā)企業(yè)稅收審計過程中發(fā)現房地產開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)進行跟蹤，強化對房地產業(yè)的全程監(jiān)控。

一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。房地產開發(fā)業(yè)務的每一個環(huán)節(jié)都必須通過政府部門辦理相關手續(xù)，稅務機關應加強與土地管理、城市規(guī)劃、城市建設、房產管理等部門的聯系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業(yè)建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，應到現場進行實地調查及到相關部門核實情況。因此稅務人員只有通過實地調查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現象發(fā)生。

篇(6)

[論文摘要]住房問題是關系到國計民生的大問題，隨著近年來房地產業(yè)的快速發(fā)展，及房屋價格的迅速盤升，“寸土寸金”已經不在是神話。在此背景下房屋測量再度成為廣大買房人和賣房人關注的焦點。對當前房產測量中常見的若干問題進行研究，希望能對房產測量的改善有所幫助。

隨著住房制度的進一步改革與完善，隨著近年來商品房價格的持續(xù)走高，房產測量日益受到廣大的業(yè)主的重視。相關測量技術在旺盛市場需求的推動下得到了進一步的快速發(fā)展。

一、房產測量的意義

房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據。產測量的結果一經房產管理部門確認發(fā)證即具有法律效力，處理產權糾紛的重要依據。它直接關系到購房人的切身利益房產測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，房產測量是城市建設、規(guī)劃和管理的重要依據。產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數據。這些數據核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。因此，房產測量是進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設管理必不可少的基礎資料。最后，房產測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅使下時常會打起面積的主義主意，推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

二、房產測量若干問題研究

房產測量隨著房屋價格的上漲而愈發(fā)廣受關注，因而在此意義上對房屋測量若干問題進行研究具有重大的意義。

（一）共有建筑面積和公用建筑面積

共有建筑面積和公用建筑面積是在進行房產測量時無法回避的問題。根據國家質量技術監(jiān)督局頒布的JJF1058-1998《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規(guī)范的規(guī)定：消費者購買的商品房建筑面積（銷售面積）為該商品房套內建筑面積及應分攤的共有建筑面積之和；建設部建房[1995]517號文件也曾明確指出：商品房建筑面積由該商品房套內建筑面積及應分攤的公用建筑面積兩部分組成。在此有必要對“共有”和“公用”進行區(qū)分。“公用”是指兩個或兩個以上的人享有對某物的使用權，而“共有”則是指各共有人依照法律或合同約定，享有對某物的財產權，共有人對共有物有使用權，收益權和處置權，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。

（二）常見房產測量技術

房產測量技術經過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術主要有：

（1）房產數字化測圖技術

數字化測圖是采用一定的方法采集有關的信息，通過計算機數據處理，再經過圖形生成和編輯，獲得房產數字化圖，最后經數控繪圖儀或其它輸出設備，繪制成房產圖。數字化測圖技術目前在房產地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用，數字化測圖具有成圖質量高、速度快、勞動強度低、圖載信息多等特點。因此，數字化測圖是房產圖成圖的一個主要發(fā)展方向。

（2）運用坐標解析法進行房產測量的計算

房屋銷售面積計算比較復雜，一般來說房產面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等測算，用地面積測算是指以秋為單位的封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程，房地產界址和房產面積糾紛時有發(fā)生。因此，一個科學明確并且能反映房屋面積測量結果準確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產測量計算具有巨大的進步意義。

(3)GPS技術在房產測量中的應用

GPS技術是當前快速發(fā)展的數字定位測量技術，GPS技術因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應用房產測繪系統以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分攤結果更準確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測繪的精確化和準確化。

三、房產測量中“幢”的劃分

幢是房產調查的基本單位，也是房產要素測量的基本單位，因而在房產測量中對“幢”的概念進行明確的區(qū)分具有重要的意義。“幢”區(qū)分的基本原則主要有：

（一）應同期規(guī)劃、同期建設、同期驗收

理論上和實踐操作中，同一幢樓應該是同期規(guī)劃、同期建設和同期驗收的，不同期規(guī)劃、建設和驗收的項目將各自獨立，單獨成幢。

（二）地面以上部分的基礎、結構應為統一整體

作為同一幢樓，地面以上部分的基礎、結構應為統一整體，具體是指房屋的各個部分結構相連，即各個部分的梁、柱、墻等相互聯接在一起，不可分割。如果房屋各部分間互不相連，則可以將各部分獨立分幢。

（三）房屋所占用的土地應為同一產權人

根據有關規(guī)定：房屋所有權人與土地使用權人相一致的原則是房屋權屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權人的多塊土地上，且各土地使用權人的土地權屬清楚，則該房屋不能作為一幢處理。

（四）有共同的共有共用設施

“幢”的劃分，對廣大產權人而言，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施，那么，無論是作為一幢還是作為多幢，對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。

房產測量屬于房屋買賣及房屋相關產權辦理的基礎，是權利人維護自身權益的前提和保障，因而加強房產測量研究具有重要意義。

參考文獻

[1]龔英亮：《對“共有建筑面積”和“公用建筑面積”的探討》，載《城市技術監(jiān)督》2002年第2期.

[2]李向明：《房產測量技術探討》，載《大眾科學》2007年第1期.

篇(7)

城建檔案包含大量的地形勘測數據、地形圖、城市規(guī)劃和布局方面的資料。這些檔案真實記錄了整個城市的地形、地貌以及城市建設的歷史與現狀。它為政府職能部門作出擴建、改建、道路布局、環(huán)境綠化、基礎設施和公用設施建設等方面的決策提供了可靠的情報，對城市的和諧發(fā)展可謂意義重大。廣東省中山市城建檔案館館藏有民國二十四年（1935年）由廣東陸地測量局編印的《廣東路線圖》，圖內繪有廣東省境內省會、縣治、墟市、鄉(xiāng)村、鐵路、公路、鄉(xiāng)村路；標明了廣東省著名山脈、河流、池沼、砂地、海島等地貌。除此之外，還有許多珍貴的勘測檔案。中山市規(guī)劃局在制定城鄉(xiāng)建設的規(guī)劃策略時需參考這些地形、路線等檔案，它能有效規(guī)避城市建設過程中的潛在風險，保障工程實施的安全，還能在城市防震減災、抗洪搶險方面為政府提供決策依據。

二、對規(guī)范市場和服務區(qū)域經濟發(fā)揮重要作用

城建檔案可以為調控管理市場提供重要依據。通過深入查找和研究城建檔案、房產檔案，可以找出城鄉(xiāng)規(guī)劃、勘察設計、土建施工、裝飾裝修、專業(yè)工程、房產開發(fā)、市政公用、招標、工程監(jiān)理、項目管理、造價咨詢、房產中介企業(yè)以及相關執(zhí)業(yè)人員的優(yōu)良業(yè)績和不良行為，這樣主管部門就能精確制定措施，真正獎優(yōu)罰劣，有效凈化市場。城市經濟的發(fā)展也離不開城建檔案，房地產的開發(fā)、大型建筑工程的建設、招投標項目管理等都需要利用相應的房地產檔案、工程檔案。可見，城建檔案對城市經濟發(fā)展也是必不可少的。

三、記錄城市發(fā)展歷史，保存城市記憶

城市的歷史需要被銘記，它是一個城市靈魂的象征、是城市文化的一種傳承，沒有歷史的城市是不完整的。城市記憶是傳承城市文化的接力棒，城市記憶信息資源在城市社會發(fā)展中發(fā)揮著重要的政治、經濟、文化等作用，是社會發(fā)展的重要支柱之一。城建檔案系統完整地記錄了一個城市的發(fā)展歷程，對維護城市歷史意義重大，而城建檔案工作在保存城市記憶方面的作用不容忽視。目前為止，為貫徹國家的方針政策，許多城市大力推進城鎮(zhèn)化的建設速度和城市擴建、改建的步伐，造成城市不可逆的改變。可以想象，如果不將城市歷史記錄下來，那么，人類在改造城市的過程中所形成的文化遺產，將會隨著推土機湮沒在地底之下、永久地消逝。中山市規(guī)劃局和城建檔案館在維護中山市歷史方面發(fā)揮著帶頭作用，在全市歷史文化名城保護和監(jiān)督規(guī)劃等管理工作上業(yè)績突出。中山市城建檔案館于2014年10月在市歷史文化建筑保護管理中心的建議下，著手拍攝歷史文化街區(qū)。目前，已基本完成了對孫文西、西山寺、從善坊和沙涌共四個歷史文化街區(qū)的初步拍攝，并將拍攝成果在其官網上展覽。這種用聲像檔案定格城市歷史、保護歷史文化遺產的方式值得借鑒。

四、維護公民知情權，解決經濟糾紛

城建檔案與百姓生活息息相關，因為城市建設關系到老百姓的生存環(huán)境，關系到人們的住和行。隨著城鎮(zhèn)化進程加快，有些地區(qū)的農村和郊區(qū)被劃歸到城市范圍，也就是對這些農村和郊區(qū)進行城市化改造。比如，拆遷舊房屋、鋪設道路和新建住宅區(qū)等等。而這個過程中所牽涉到的居民要進行相應的拆遷、搬遷新房等安置，安置的政策規(guī)定以及城市規(guī)劃的方案是要對百姓公開透明的，以便維護公民的知情權。除此之外，城市的基建檔案和公用基礎設施檔案也和公民生活密切相關，檔案部門要做好對老百姓的檔案利用和服務工作，堅持以人為本，便民利民。另外，城建檔案在解決經濟糾紛中作用突出。例如，當發(fā)生建筑物產權糾紛時，可去檔案館查閱產權人署名。檔案是真實的記錄，具有無可辯駁的憑證價值。因此，可有效解決糾紛問題。

五、對城市建設科學研究提供重要資料來源

對城市建設的科學研究能為政府職能部門提供可行的、科學的建議，避免錯誤的決策。而城市建設科學研究需要大量地在城市建設和城市規(guī)劃中形成的數據、圖表和文字記錄，也就是城建檔案。這些原始記錄對檔案科研工作提供可靠的信息情報，是城建檔案科研工作重要的資料來源。例如，中山市城建檔案館藏有1995年10月完成的《中山市城區(qū)地震危險性分析及地震影響區(qū)劃綜合研究》以及歷時4年的《暴雨洪水對中山城市建設影響及減災對策研究》課題成果和《中山市中心城區(qū)城市設計專題研究》課題。這些課題成果意義重大，為政府職能部門制定抗洪搶險計劃、防震減災規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等提供了決策依據和基礎資料。而這些課題研究卻是一項龐大的工程，它需要調用館內大量的城市地形、地貌、山川、河流、道路建設等方面的檔案材料，并加以分析研究，最終以論文或專著的形式展示其研究成果。

六、有助于提高社會檔案意識